Termine essenziale e rescissione: onere probatorio in capo al venditore (Trib. Isernia n. 147/2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine fissato per la stipula del definitivo non è essenziale ex art. 1457 c.c. se le parti, dopo la scadenza, concordano proroghe o tengono comportamenti incompatibili con la volontà di risolvere il contratto. Il promittente venditore che intenda far valere l’inadempimento dell’acquirente deve provare di aver adempiuto alle obbligazioni a suo carico (es. voltura della pratica edilizia, messa a disposizione della documentazione notarile) e di aver formalmente convocato l’acquirente per il rogito. La rescissione per lesione ultra dimidium ex art. 1448 c.c. richiede la prova rigorosa dello stato di bisogno, dell’approfittamento e della sproporzione tra le prestazioni, non essendo sufficienti allegazioni generiche o testimonianze di congiunti.

Il Fatto

Il promittente venditore ha stipulato un contratto preliminare di compravendita di un compendio immobiliare, con termine per il rogito fissato al 31 dicembre 2018 e qualificato come essenziale. L’acquirente è stato immesso nel possesso dell’immobile il 18 gennaio 2019, dopo la scadenza del termine, e le parti hanno concordato una nuova scadenza per il rogito al 15 novembre 2019. Il venditore ha dichiarato la risoluzione del contratto l’8 aprile 2020 per inadempimento dell’acquirente (mancato versamento degli acconti), ma non ha provveduto alla voltura della pratica edilizia né a mettere a disposizione del notaio la documentazione necessaria. L’acquirente, a sua volta, ha convocato il venditore per il rogito nel settembre 2020, ma il venditore non si è presentato. Il venditore ha agito per il recesso ex art. 1385 c.c., la rescissione per lesione ultra dimidium e la responsabilità precontrattuale; l’acquirente ha proposto riconvenzionale per la penale.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha rigettato la domanda di risoluzione, ritenendo che il termine del 31 dicembre 2018 non fosse essenziale. Ha osservato che le parti, dopo la scadenza, avevano concordato l’immissione in possesso dell’acquirente (18 gennaio 2019) e una nuova data per il rogito (15 novembre 2019), comportamenti incompatibili con la volontà di considerare perduta l’utilità del contratto. Inoltre, il venditore non ha provato di aver adempiuto alle obbligazioni a suo carico (voltura della pratica edilizia, messa a disposizione della documentazione notarile) e non ha mai formalmente convocato l’acquirente per il rogito, limitandosi a dichiarare la risoluzione con una comunicazione dell’8 aprile 2020, priva di seguito. La scrittura privata dell’11 maggio 2020, che prorogava il termine, è stata ritenuta autentica per comparazione con altre sottoscrizioni del venditore, anche in assenza di CTU grafologica.

Quanto alla rescissione per lesione ultra dimidium, la Corte ha rilevato che il venditore non ha provato lo stato di bisogno (allegato genericamente) né l’approfittamento dell’acquirente; le domande di prova testimoniale su tali fatti sono state giudicate generiche e riferite a congiunti, poco attendibili. La sproporzione tra prezzo e valore è rimasta indimostrata, essendo il venditore limitato a una stima approssimativa. La domanda di responsabilità precontrattuale è stata rigettata per gli stessi motivi, non essendo provato il comportamento sleale dell’acquirente. La domanda riconvenzionale per la penale è stata rigettata per difetto di interesse, essendo già stata oggetto di altro giudizio. Le spese sono state compensate per metà, ponendo l’altra metà a carico del venditore soccombente.

Implicazioni Pratiche

1. Prova dell’essenzialità del termine: Il promittente venditore che invochi l’art. 1457 c.c. deve dimostrare che il termine per il rogito era essenziale non solo per espressa qualifica contrattuale, ma anche per comportamenti concreti e inequivocabili; proroghe o tolleranze successive alla scadenza escludono l’essenzialità e rendono inefficace la dichiarazione di risoluzione.
2. Onere del venditore per gli adempimenti propedeutici: Il venditore che agisca per inadempimento dell’acquirente deve provare di aver eseguito le proprie obbligazioni (voltura della pratica edilizia, messa a disposizione della documentazione notarile) e di aver formalmente convocato l’acquirente per il rogito; in mancanza, l’inadempimento è imputabile al venditore e la risoluzione è illegittima.
3. Prova rigorosa per la rescissione: La rescissione per lesione ultra dimidium richiede una prova specifica e documentata dello stato di bisogno, dell’approfittamento e della sproporzione; le allegazioni generiche, le stime approssimative e le testimonianze di congiunti non sono sufficienti, e il giudice valuta con rigore la sussistenza dei presupposti, soprattutto in presenza di un contratto frutto di autonoma contrattazione.

Provvedimento integrale: scarica il PDF