Distanze legali e divieto di costruzione in aderenza senza edificio preesistente sul confine (TAR Puglia n. 1639 del 29.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali, la norma del piano regolatore che consente di derogare al distacco minimo dai confini per le costruzioni in aderenza “sul confine laterale” richiede che la nuova opera sorga in aderenza a un edificio preesistente sul limite del lotto. Detta facoltà non ricorre quando il fabbricato del confinante, pur essendo legittimamente arretrato, si trovi a una distanza dal confine superiore a quella minima regolamentare. La regola della prevenzione postula che il “preveniente” abbia costruito sul confine o a distanza inferiore a quella legale, sicché l’intervento realizzato in violazione delle distanze è soggetto a annullamento d’ufficio se l’amministrazione ha tempestivamente esercitato il potere di autotutela entro il termine ragionevole ex art. 21-nonies della legge n. 241/1990, impedendo il consolidamento dell’affidamento.

Il Fatto

I ricorrenti, comproprietari di un immobile edificato ante 1967, ottenevano nel 2023 un permesso di costruire per interventi di demolizione e sopraelevazione, assentiti con autorizzazione paesaggistica. Dopo l’avvio dei lavori, l’amministrazione comunale, a seguito di segnalazione, sospendeva le opere in ampliamento e, all’esito dell’istruttoria, annullava parzialmente in autotutela il titolo per contrasto con la norma del piano regolatore in materia di distanze dal confine. I privati impugnavano i provvedimenti, deducendo la conformità dell’intervento alla disciplina edilizia e la tardività dell’annullamento.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha innanzitutto qualificato l’intervento come nuova costruzione, non riconducibile alla ristrutturazione edilizia, in quanto consistente nella realizzazione ex novo di un porticato sul retroprospetto. Da ciò consegue l’applicazione integrale delle norme del piano regolatore che, per la zona turistico-residenziale di riqualificazione, impongono il distacco minimo di cinque metri dal confine e dieci metri tra pareti finestrate.

La norma regolamentare, letta secondo i criteri dell’art. 12 preleggi — come precisato dalla giurisprudenza di legittimità citata — ammette la deroga al distacco minimo solo in due ipotesi: l’allineamento a strade preesistenti ovvero la costruzione in aderenza “sul confine” con un lotto già edificato. Tale ultima facoltà presuppone che il confinante abbia previamente costruito sul confine o a distanza inferiore a quella minima. Nel caso di specie, il fabbricato del vicino insiste a distanza superiore a cinque metri, sicché non sussiste alcuna delle condizioni derogatorie. La nuova costruzione, non essendo aderente ad alcun edificio, viola la regola della distanza.

Il Tribunale ha poi scrutinato il difetto di istruttoria e motivazione, ritenendolo infondato perché il provvedimento impugnato ha correttamente escluso l’operatività del principio di prevenzione, non potendo il costruttore beneficiare dell’arretramento del confinante. In ordine alla tardività dell’annullamento, il termine decorre dalla concreta conoscenza dell’illegittimità, individuata nella segnalazione alla polizia municipale. L’ordine di sospensione immediato ha interrotto il legittimo affidamento, mentre il breve lasso temporale tra l’adozione del titolo e il ritiro rende auto-evidente l’interesse pubblico al ripristino della legalità, attenuando l’onere motivazionale.