Patto commissorio, usura e limiti del riesame in cassazione (Cass. civ. Sez. III n. 22629/2026)

Principi di diritto (Massima)
Una questione relativa alla validità o all’estensione della procura alle liti non può essere introdotta per la prima volta in cassazione se la parte non indica specificamente se, dove e quando essa sia stata proposta nei precedenti gradi di giudizio.
La deduzione della violazione del divieto di patto commissorio o dell’usurarietà di una pattuizione non consente, in sede di legittimità, di ottenere una nuova qualificazione del rapporto quando il giudice di merito abbia escluso, con motivazione congrua, l’esistenza del finanziamento o del patto fiduciario posti a fondamento della censura.
Il giudizio di cassazione non è un terzo grado di merito e non consente la rivalutazione delle prove o degli accertamenti fattuali già compiuti.
La mancata rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio non determina, di per sé, nullità della consulenza o della sentenza, trattandosi di scelta rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito.

Il Fatto

Una società aveva acquistato un compendio immobiliare nell’ambito di una procedura esecutiva e aveva successivamente stipulato una scrittura privata con un soggetto che si impegnava ad acquistarlo al prezzo di euro 224.813,24 entro il 31 dicembre 2014 e a corrispondere euro 20.000,00 per ogni anno solare di gestione. La società aveva poi agito per la risoluzione della scrittura e per il rilascio del bene, sostenendo l’inadempimento dell’acquirente e l’occupazione senza titolo da parte di un’altra persona.

Il convenuto aveva sostenuto che l’operazione dissimulasse in realtà un finanziamento garantito dall’intestazione dell’immobile alla società, con obbligo di ritrasferimento una volta restituita la somma anticipata. Su tale ricostruzione aveva fondato sia la dedotta violazione del divieto di patto commissorio ex art. 2744 c.c. sia la tesi dell’usurarietà della remunerazione annua pattuita. Il giudice di merito aveva invece qualificato la scrittura come contratto preliminare di compravendita e aveva escluso la prova di un patto fiduciario e di un finanziamento.

La Motivazione della Corte

La Cassazione dichiara anzitutto inammissibile la censura relativa alla procura alle liti. Il ricorrente sosteneva che il mandato difensivo conferito alla società attrice fosse limitato alla domanda di rilascio dell’immobile e non comprendesse quella di risoluzione della scrittura privata. La Corte rileva però che il ricorso non indica se tale eccezione fosse stata formulata nei precedenti gradi, né localizza gli atti dai quali dovrebbe risultare la sua tempestiva introduzione nel contraddittorio.

La censura difetta quindi di specificità ai sensi dell’art. 366, n. 6, c.p.c. ed è, inoltre, nuova. La Corte richiama Cass. n. 29779/2024 e ribadisce che non può essere rimessa in discussione per la prima volta in sede di legittimità la validità della procura relativa a un precedente grado quando la questione non sia stata tempestivamente sollevata davanti al giudice competente.

La Cassazione esamina poi congiuntamente le censure relative al patto commissorio e all’usura. Il ricorrente sosteneva che la scrittura privata non costituisse un semplice preliminare di vendita, ma fosse parte di un’operazione di finanziamento con garanzia reale atipica e patto fiduciario. Il giudice di merito aveva però accertato che la società era divenuta proprietaria del bene attraverso un decreto di trasferimento emesso nell’esecuzione immobiliare e non in forza di una convenzione con il precedente proprietario.

La Corte territoriale aveva inoltre escluso la prova di un mandato all’acquisto senza rappresentanza e di un pactum fiduciae in forza del quale la società avrebbe acquistato il bene per conto del ricorrente con obbligo di successivo ritrasferimento. Da tali accertamenti aveva tratto la conclusione che le somme dovute trovassero titolo nel preliminare di compravendita e non in un rapporto di finanziamento.

Secondo la Cassazione, le doglianze ripropongono semplicemente la diversa ricostruzione già sostenuta nel merito e mirano a ottenere una nuova valutazione della vicenda. Un simile riesame è precluso. Spetta al giudice di merito individuare le fonti del proprio convincimento, valutare l’attendibilità e la concludenza delle prove e scegliere quali risultanze ritenere maggiormente idonee a dimostrare i fatti. Il giudizio di legittimità non può trasformarsi in un nuovo apprezzamento del materiale istruttorio.

La stessa conclusione riguarda la dedotta usurarietà del pagamento annuo di euro 20.000,00. La Corte d’appello aveva attribuito a tale somma una causale autonoma, collegata alla disponibilità e alla gestione anticipata dell’immobile, e aveva escluso a monte l’esistenza di un finanziamento. Venendo meno il rapporto obbligatorio avente a oggetto la restituzione di un capitale maggiorato da interessi, manca anche il presupposto fattuale sul quale il ricorrente costruiva la censura di usura.

Il ricorso incidentale poneva invece questioni relative alla produzione dell’originale di un contratto di affitto agrario e alla consulenza tecnica grafologica disposta per verificarne la sottoscrizione. La Corte ricorda che il passaggio dal rito ordinario a quello speciale non determina la rimessione in termini rispetto alle preclusioni già maturate. L’omessa assegnazione di un termine per integrare gli atti può determinare nullità soltanto quando abbia concretamente compromesso il diritto di difesa.

Nel caso concreto, inoltre, la parte che chiedeva di produrre tardivamente l’originale del documento non aveva indicato in modo specifico se, dove e quando avesse allegato e provato l’oggettiva impossibilità di produrlo anteriormente. Anche tale censura viola quindi il requisito di specificità dell’art. 366, n. 6, c.p.c.

La Cassazione esclude infine che la mancata rinnovazione della consulenza tecnica sull’originale successivamente rinvenuto determini nullità. Richiama Cass., Sez. Un., n. 3086/2022 e n. 6500/2022 e ribadisce che la decisione se disporre una nuova c.t.u. appartiene ai poteri discrezionali del giudice di merito. La mancata reiterazione dell’indagine peritale non integra, da sola, una causa di nullità dell’elaborato o della sentenza che ne recepisca le conclusioni.

1. Le questioni sulla procura alle liti devono risultare tempestivamente dedotte e specificamente localizzate negli atti dei precedenti gradi.
2. La qualificazione di un’operazione come preliminare di vendita anziché finanziamento non può essere rivalutata in cassazione quando dipende da accertamenti di fatto congruamente motivati.
3. La deduzione di usura presuppone il rapporto di finanziamento che il giudice di merito abbia effettivamente accertato.
4. La mancata rinnovazione della c.t.u. non determina automaticamente nullità del procedimento o della sentenza.