Occupazione precaria ex art. 4 comma 2-septies d.l. n. 351/2001: nessuna condizione ostativa al rilascio (Cass. civ. Sez. 3 n. 11456 del 28.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 4, comma 2-septies, del d.l. n. 351/2001, come introdotto dall’art. 69 del d.l. n. 104/2020 e modificato dall’art. 10, comma 2-bis, del d.l. n. 228/2021, integra ope legis i contratti di locazione degli immobili conferiti a fondi immobiliari limitatamente al profilo patrimoniale: in caso di permanenza delle amministrazioni utilizzatrici per mancanza di alternative allocative è dovuta un’indennità di occupazione precaria pari al canone, senza penali o maggiorazioni, salva la prova del maggior danno, per un massimo di quarantotto mesi dalla cessazione del rapporto. Tale disciplina non comporta alcuna proroga legale della locazione e non attribuisce alla pubblica amministrazione un diritto di permanenza idoneo a costituire condizione ostativa al rilascio dell’immobile alla scadenza. La mancanza di alternative allocative è valutabile solo in sede esecutiva, ove il giudice può modularne tempi e modalità.

Il Fatto

Un fondo immobiliare aveva concesso in locazione all’Agenzia del demanio un complesso immobiliare destinato a uffici pubblici, ai sensi dell’art. 4 del d.l. n. 351/2001. Alla scadenza del contratto, ritualmente disdettato dal locatore, l’Agenzia si era opposta alla convalida di licenza per finita locazione, invocando la disciplina emergenziale introdotta dall’art. 69 del d.l. n. 104/2020. Secondo l’ente pubblico, l’art. 4, comma 2-septies, d.l. n. 351/2001, nel prevedere un’indennità di occupazione precaria per le amministrazioni prive di alternative allocative, avrebbe riconosciuto un vero e proprio diritto a permanere nell’immobile fino al quarantottesimo mese dalla scadenza.

Il Tribunale e la Corte d’appello avevano invece escluso che la norma attribuisse un diritto di permanenza, condannando l’Agenzia al rilascio. Avverso la sentenza di secondo grado l’Agenzia del demanio ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendo infondata la tesi dell’Agenzia. I commi 2-sexies e 2-septies dell’art. 4 d.l. n. 351/2001 delineano due piani distinti, nessuno dei quali contempla una proroga legale o una condizione ostativa al rilascio azionabile in giudizio. Il comma 2-sexies attribuisce all’Agenzia del demanio una facoltà di natura negoziale di prorogare, rinnovare o stipulare nuovi contratti, rimasta però inoperante nel caso di specie per mancata adozione dei decreti attuativi.

Quanto al comma 2-septies, il dato testuale è univoco: la norma disciplina esclusivamente il profilo indennitario dell’occupazione successiva alla cessazione del contratto. La clausola legale integrativa ex art. 1339 c.c. è limitata al regime dell’indennità e non incide sulla durata del rapporto, che resta quella pattuita. La qualificazione della permanenza come occupazione precaria evoca lo schema dell’art. 1591 c.c., in cui l’indennità parametrata al canone costituisce il danno minimo da ritardata restituzione e presuppone proprio l’assenza di titolo negoziale.

La Corte ha escluso che la ratio emergenziale della norma possa giustificare un’interpretazione estensiva: trasformare la clausola indennitaria in una causa di sospensione generalizzata del rilascio significherebbe creare in via ermeneutica effetti giuridici che il legislatore, per la loro incidenza su proprietà privata e diritto di azione, avrebbe dovuto espressamente prevedere. Al contrario, la disciplina del comma 2-octies, introdotta successivamente, conferma che la prosecuzione del rapporto resta subordinata al consenso del locatore manifestato mediante rinuncia alla disdetta.

La mancanza di alternative allocative non è tuttavia irrilevante: essa può trovare considerazione in sede esecutiva, attraverso la modulazione dei tempi e delle modalità di sgombero, ferma restando la qualificazione della permanenza come sine titulo. La Corte ha infine dichiarato assorbite le questioni di legittimità costituzionale sollevate in via subordinata dalla controricorrente, poiché l’interpretazione accolta non determina gli effetti lesivi ipotizzati.