Locazione finanziaria e azione del condominio: l’utilizzatore del leasing è litisconsorte necessario (Cass. civ. Sez. 2 n. 1105 del 19.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’azione del condominio volta a far cessare la violazione del regolamento condominiale contrattuale che limita la destinazione delle proprietà esclusive si configura come azione confessoria servitutis. Ove tale azione sia proposta nei confronti del conduttore o dell’utilizzatore in leasing del locale, il proprietario è litisconsorte necessario nel giudizio in cui si controverta sull’esistenza e validità del regolamento, in quanto le limitazioni costituiscono oneri reali o servitù reciproche che afferiscono immediatamente al bene. Ne consegue che, se il condominio agisce solo contro l’utilizzatore, il giudice deve disporre l’integrazione del contraddittorio nei confronti del proprietario concedente, essendo la relativa violazione rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del processo.

Il Fatto

Il condominio conveniva in giudizio il proprietario di due appartamenti e la società utilizzatrice in locazione finanziaria di ulteriori nove unità immobiliari, chiedendo che ne fosse accertata la destinazione ad attività di affitti brevi ad uso turistico in violazione del regolamento condominiale. Il tribunale accoglieva la domanda, ritenendo l’attività lesiva del decoro e della tranquillità condominiale. La corte d’appello, nel rigettare i gravami, qualificava le clausole del regolamento come servitù atipiche, ma le riteneva comunque opponibili ai convenuti, condannandoli alla cessazione dell’attività.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, accogliendo il primo motivo di ricorso, ha dichiarato la nullità del giudizio di merito per la mancata partecipazione dei litisconsorti necessari. L’azione del condominio per l’osservanza del regolamento e per il riconoscimento della servitù limitativa della destinazione dell’unità immobiliare è stata inquadrata come confessoria servitutis; legittimato passivo è, in primo luogo, colui che ha un rapporto attuale con il fondo servente, ossia il proprietario o il titolare di un diritto reale.

La S.C. ha precisato che, quando il condominio richiede la cessazione della destinazione abusiva al conduttore o all’utilizzatore, il proprietario è tenuto a partecipare quale litisconsorte necessario, atteso che la validità della clausola regolamentare riguarda tanto il proprietario quanto il conduttore, afferendo il vincolo immediatamente al bene. Tale situazione non ricorre solo quando convenuto sia esclusivamente il proprietario e nessuna richiesta di cessazione immediata sia avanzata nei confronti dell’utilizzatore.

La Corte ha, inoltre, respinto la tesi del condominio secondo cui l’utilizzatrice, avendo corrisposto la maggior parte dei canoni, fosse divenuta proprietaria dei beni. È stato ribadito che nel leasing l’utilizzatore non diventa proprietario per il mero effetto della scadenza del contratto, ma solo a seguito dell’esercizio del diritto di opzione e del pagamento del prezzo; la clausola contrattuale che disciplini i rapporti interni tra concedente e utilizzatrice non può produrre effetti nei confronti dei terzi. La fattispecie integra, quindi, un’ipotesi di violazione del litisconsorzio necessario, rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado, con conseguente cassazione della sentenza e rinvio al primo giudice per l’integrazione del contraddittorio.