Dichiarazione mendace del venditore sui titoli abilitativi e nullità della compravendita (Cass. civ. Sez. 2 n. 7972 del 31.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La nullità della compravendita per mancata inclusione degli estremi del titolo abilitativo, ex art. 40 legge n. 47/1985 e art. 46 d.P.R. n. 380/2001, si verifica anche quando il venditore renda una dichiarazione mendace, avendo indicato un titolo inesistente o non riferibile all’immobile. Tale dichiarazione va assimilata alla mancanza di dichiarazione. Il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, TUB non costituisce elemento essenziale del contratto di mutuo. Il collegamento negoziale tra vendita e mutuo va accertato caso per caso, verificando la destinazione funzionale delle somme.

Il Fatto

L’acquirente di un immobile descritto come soffitta conveniva in giudizio la società venditrice, la banca mutuante e il notaio rogante, chiedendo la nullità o la risoluzione della compravendita e del contratto di mutuo. Deduceva che il Comune aveva preannunciato il rigetto dell’istanza di condono e che il certificato di agibilità non era mai stato rilasciato. Il Tribunale dichiarava la nullità dei contratti, ritenendo l’immobile non trasferibile per l’assenza di un valido titolo edilizio. La Corte d’appello, in riforma, rigettava le domande, ritenendo sufficiente la dichiarazione di presentazione della domanda di condono e la sua ammissibilità.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso, censurando la sentenza d’appello per aver escluso la nullità della compravendita nonostante la dichiarazione mendace del venditore. Richiamando il principio delle Sezioni Unite n. 8230 del 2019, la Corte ha precisato che il titolo abilitativo deve realmente esistere ed essere riferibile all’immobile oggetto dell’atto. La dichiarazione mendace, che attesti un titolo inesistente o non veritiero, è equiparata alla sua mancanza e determina la nullità del contratto. Nel caso di specie, la dichiarazione della venditrice era mendace poiché basata su una domanda di condono che attestava falsamente l’ultimazione dei lavori entro il termine di legge, circostanza contraddetta dalla stessa società nell’atto di vendita.

La Corte ha altresì accolto il quarto motivo, relativo al mutuo. Ha escluso che la violazione del limite di finanziabilità di cui all’art. 38, comma 2, TUB possa determinare la nullità del contratto, in quanto norma di natura prudenziale. Ha invece ritenuto che il giudice di merito non abbia correttamente indagato se sussistesse un collegamento funzionale tra il mutuo e la compravendita, tale da far dipendere le sorti del primo da quelle della seconda. La Corte ha cassato la sentenza con rinvio, affinché il giudice di merito verifichi se il mutuo fosse funzionalmente destinato al pagamento del prezzo dell’immobile, accertando l’incidenza della nullità della vendita sul rapporto negoziale.