Doppia alienazione e legittimazione all’opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c. (Cass. civ. Sez. 2 n. 7991 del 31.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di doppia alienazione immobiliare, il criterio della priorità della trascrizione di cui all’art. 2644 cod. civ. attribuisce la proprietà al soggetto che per primo ha trascritto il proprio titolo di acquisto, rendendone il diritto invulnerabile rispetto a qualsiasi contratto non oggetto di preventiva trascrizione. Ne deriva che il primo acquirente, il cui titolo non sia stato trascritto prima della trascrizione dell’atto a favore del secondo acquirente, non è titolare del diritto di proprietà e, pertanto, non è legittimato a proporre opposizione di terzo ai sensi dell’art. 404, primo comma, cod. proc. civ. avverso la sentenza resa inter alios che abbia riconosciuto la proprietà al secondo acquirente.

Il Fatto

Alcuni soggetti proponevano opposizione di terzo avverso una sentenza del Tribunale che, dichiarando la nullità per simulazione di una compravendita immobiliare, aveva condannato la società acquirente alla restituzione dell’immobile alla curatela del fallimento della società venditrice. Gli opponenti, asserendo di aver acquistato il medesimo immobile dalla società venditrice in epoca precedente sulla base di una scrittura privata non trascritta, assumevano di esserne divenuti proprietari e di essere stati litisconsorti pretermessi.

Il Tribunale e la Corte d’appello dichiaravano inammissibile l’opposizione. Avverso la sentenza di secondo grado veniva proposto ricorso per cassazione, cui resistevano i creditori intervenuti nel giudizio di merito.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato congiuntamente i primi due motivi di ricorso, riguardanti la legittimazione a proporre l’opposizione di terzo, ritenendoli infondati. Ha rilevato che gli stessi ricorrenti avevano riconosciuto di aver acquistato l’immobile con scrittura privata non trascritta prima della trascrizione dell’atto di acquisto a favore della società semplice, sicché si verteva nell’ipotesi di doppia alienazione immobiliare.

Richiamato il criterio della priorità della trascrizione di cui all’art. 2644 cod. civ., la Corte ha escluso che i ricorrenti fossero titolari del diritto di proprietà, in quanto la società che aveva trascritto per prima il proprio titolo era divenuta proprietaria. Ne consegue, ha affermato il Collegio, che essi, in qualità di meri primi acquirenti, non potevano subire alcun pregiudizio giuridico dalla sentenza impugnata e non erano legittimati a proporre opposizione di terzo.

La Corte ha inoltre precisato che la qualità di soci illimitatamente responsabili della società venditrice non giustifica l’esercizio dell’azione ex art. 404 c.p.c., essendo necessario che il socio faccia valere un diritto autonomo e incompatibile con la situazione accertata dalla sentenza inter alios. Ha infine escluso che la domanda potesse essere qualificata come opposizione di terzo revocatoria ex art. 404, secondo comma, c.p.c., mancando qualsiasi deduzione circa il dolo o la collusione.

Il terzo motivo, concernente la mancata declaratoria di inammissibilità degli interventi dei creditori, è stato ritenuto infondato. La Corte ha chiarito che, se il giudice omette di pronunciarsi su un’eccezione di inammissibilità, la sentenza non è impugnabile per omessa pronuncia ma solo per l’invalidità eccepita. Nel merito, ha riconosciuto la legittimazione e l’interesse dei creditori a intervenire ai sensi dell’art. 105 cod. proc. civ. nel giudizio concernente la proprietà dell’immobile oggetto della procedura esecutiva.