Condominio orizzontale: applicabile l’art. 1117 c.c. anche per edifici adiacenti autonomi (Cass. civ. Sez. 2 n. 15811 del 22.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il rapporto di condominialità di cui all’art. 1117 cod. civ. può trovare applicazione estensiva non solo nell’ipotesi di parti comuni di uno stesso edificio, ma anche nel caso di edifici limitrofi e autonomi, laddove sussistano beni stabilmente ed oggettivamente destinati al godimento delle diverse proprietà. A prescindere dalla data del frazionamento dell’originaria unica proprietà, che può essere antecedente all’entrata in vigore del codice civile del 1942, l’individuazione della proprietà, esclusiva o condominiale, sui beni strumentali deve avvenire, in assenza di indicazioni negoziali esplicite, sulla base della normativa vigente al momento del sorgere della controversia, e non di quella esistente all’epoca del frazionamento. L’art. 1117 cod. civ. non pone una mera presunzione di comune appartenenza superabile con qualsiasi prova contraria, ma una presunzione che può essere vinta soltanto dalle opposte risultanze del titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio.

Il Fatto

Il proprietario di un fabbricato adiacente a quello di un altro soggetto, entrambi derivanti da una divisione del 1903, agiva in giudizio per far accertare la natura comune di scale, ballatoio e portico, utilizzati per l’accesso ai piani superiori della propria unità immobiliare. In via subordinata, chiedeva l’accertamento dell’acquisto per usucapione della comproprietà o, in ulteriore subordine, della costituzione di una servitù di passaggio.

Il Tribunale accoglieva la domanda principale, ma la Corte d’Appello, in riforma, escludeva la natura condominiale degli enti, applicando le disposizioni del codice civile del 1865 e riconoscendo solo una servitù di passaggio su parte dei beni. Avverso tale decisione veniva proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha preliminarmente scrutinato l’ammissibilità del ricorso, strutturato in motivi articolati in numerosi sottomotivi e con cumulo di diverse ipotesi di cui all’art. 360, primo comma, cod. proc. civ.. Ha affermato che tale tecnica redazionale non determina l’inammissibilità dell’impugnazione, purché le censure siano chiaramente comprensibili e scindibili, consentendone l’esame separato.

Nel merito, la Corte ha affrontato il tema dell’individuazione della normativa applicabile ai fini della qualificazione dei beni come comuni. Ha richiamato il principio per cui la disciplina della comunione e del condominio del codice del 1865 è stata abrogata dall’entrata in vigore del codice del 1942, il quale regola compiutamente la materia. Il criterio di riferimento è che la condizione giuridica delle cose e l’esercizio dei diritti reali sono regolati dalla legge vigente al momento in cui sorge la controversia.

Quanto all’ambito di applicazione dell’art. 1117 cod. civ., la Corte ha precisato che la nozione di condominio non richiede necessariamente uno sviluppo verticale dell’edificio, potendo configurarsi anche per beni adiacenti orizzontalmente, purché dotati di strutture portanti e impianti essenziali. Ha inoltre valorizzato la categoria del supercondominio, evidenziando che l’elemento identificativo risiede nella natura condominiale del vincolo di accessorietà tra la parte comune e la pluralità di immobili serviti.

La Corte ha quindi censurato la sentenza d’appello per aver applicato le norme del codice del 1865, senza considerare la natura funzionale dei beni. Ha stabilito che la presunzione di comunione ex art. 1117 cod. civ. può essere superata solo da una chiara ed univoca volontà negoziale di riservare un bene alla proprietà esclusiva, non desumibile dal silenzio del titolo o da un frazionamento catastale successivo. Ha infine accolto il motivo relativo all’omessa pronuncia sulle domande concernenti la proprietà esclusiva o la comproprietà del portico per titolo, cassando la sentenza con rinvio.