Cessione immobiliare in liquidazione: valore normale ex art. 9 Tuir e lex specialis del comma 114 (Cass. civ. Sez. 5 n. 13188 del 07.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La cessione a titolo oneroso di beni immobili posta in essere da una società successivamente alla delibera di scioglimento si considera effettuata, ai fini delle imposte sui redditi, ad un valore non inferiore al valore normale del bene, determinato ai sensi dell’art. 9, comma 3, Tuir. L’art. 1, comma 114, legge n. 296/2006 costituisce lex specialis rispetto alla norma generale di interpretazione autentica di cui all’art. 5, comma 3, d.lgs. n. 147/2015, in quanto ancorata alla peculiare fase della liquidazione societaria. L’unica via per evitare l’accertamento sul valore normale è la richiesta di applicazione dei moltiplicatori catastali previsti dal comma 114, con conseguente determinazione dell’imposta sostitutiva su tale base.

Il Fatto

Una società in liquidazione e i suoi soci ricevevano un avviso di accertamento per il periodo compreso tra il 2007 e il 2008, relativo alla cessione di un’area edificabile. L’ufficio, ritenendo il prezzo pattuito (euro 179.718) inferiore al valore normale del bene, accertava un maggior valore di euro 758.717, assoggettando la differenza all’imposta sostitutiva del 25% prevista dall’art. 1, comma 112, legge n. 296/2006.

La C.T.P. di Cremona accoglieva parzialmente il ricorso, rideterminando il valore normale in euro 416.917. La C.T.R. della Lombardia rigettava l’appello dei contribuenti, che proponevano ricorso per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte disattende il primo motivo, incentrato sulla presunta presunzione legale di conformità tra prezzo pattuito e valore normale. Richiamato il disposto dell’art. 1, comma 114, legge n. 296/2006, la Corte osserva che la norma introduce una presunzione iuris et de iure in base alla quale, nella fase di liquidazione, le cessioni immobiliari si considerano effettuate a un valore non inferiore al valore normale. Il contribuente può evitare l’accertamento fondato sull’art. 9, comma 3, Tuir solo pattuendo un prezzo corrispondente ai moltiplicatori catastali e chiedendo che l’imposizione avvenga su tale base, onere non assolto nella specie.

Il secondo motivo è ritenuto in parte infondato e in parte inammissibile. La Corte esclude la violazione dell’art. 5, comma 3, d.lgs. n. 147/2015, chiarendo che la disciplina di cui al comma 114 è norma speciale ispirata a finalità di contrasto all’evasione, giacché nella liquidazione societaria si tende a comprimere i valori reali delle transazioni. La censura relativa alla determinazione del valore normale è invece inammissibile, perché volta a contestare il giudizio di fatto espresso dal giudice di appello.

Il terzo motivo, concernente l’applicabilità dell’art. 9, comma 3, Tuir, è infondato: il rinvio al valore normale operato dal comma 114 implica necessariamente il richiamo alla nozione generale contenuta nel Tuir. Il quarto motivo è inammissibile: la struttura impugnatoria del processo tributario impone che le censure avverso gli atti impugnabili siano proposte a pena di decadenza nel primo grado, sicché la questione relativa all’art. 39 d.P.R. n. 600/1973, non dedotta in primo grado, non è riproponibile in appello né in cassazione.

Il quinto motivo, infine, è dichiarato inammissibile. La Corte, pur ricordando l’orientamento secondo cui l’art. 58, comma 2, d.lgs. n. 546/1992 ratione temporis applicabile consentiva senza limiti nuove produzioni in appello, osserva che l’illegittima esclusione di una prova può viziare la sentenza solo se il mezzo sarebbe stato decisivo; nella specie, gli stessi ricorrenti escludevano tale decisività. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna dei contribuenti alle spese.