Rinnovazione tacita e trasformazione d’uso: resta applicabile l’equo canone (Cass. civ. Sez. 3 n. 9298 del 13.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La disciplina transitoria di cui all’art. 14, comma 5, della legge n. 431/1998 determina una netta separazione di regime in base all’epoca di conclusione del contratto di locazione. I contratti conclusi sotto la vigenza della legge n. 392/1978 continuano a essere regolati da tale normativa, nonostante l’abrogazione di molte sue disposizioni, perché la data di conclusione ne cristallizza il regime giuridico. La trasformazione del contratto da uso non abitativo ad uso abitativo, ai sensi dell’art. 80, comma 2, della legge n. 392/1978, anche se intervenuta dopo l’entrata in vigore della legge n. 431/1998, non configura un accordo ex novo, ma l’evoluzione di un contratto preesistente, che resta soggetto al plesso normativo sotto cui è sorto. Ne consegue che il conduttore può esercitare l’azione di riduzione del canone ai sensi dell’art. 79 della legge n. 392/1978 anche per il periodo successivo alla rinnovazione tacita verificatasi nel vigore della nuova disciplina.

Il Fatto

Il conduttore aveva stipulato nel 1994 un contratto di locazione ad uso non abitativo, destinando però l’immobile fin dall’inizio ad uso abitativo. Il locatore, venutone a conoscenza, aveva invocato l’applicazione dell’art. 80, comma 2, della legge n. 392/1978, con conseguente durata quadriennale del rapporto. Dopo la riconsegna dell’immobile, il conduttore aveva chiesto la restituzione delle differenze tra i canoni versati e quelli dovuti secondo il regime dell’equo canone.

Il Tribunale aveva accolto la domanda, ma la Corte d’appello di Salerno l’aveva rigettata, ritenendo che la conversione del contratto, essendo avvenuta nel 2000, fosse regolata dalla legge n. 431/1998, che non contempla il canone equo.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso del conduttore, censurando l’interpretazione del giudice d’appello. L’art. 14, comma 5, della legge n. 431/1998 dispone che ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge continuano ad applicarsi, per la loro intera durata, le disposizioni previgenti. Tale ultrattività non può non valere anche per le vicende successive, come la trasformazione dell’uso dell’immobile.

La Suprema Corte ha richiamato il proprio consolidato orientamento in materia di rinnovazione tacita, affermando che il conduttore può agire ai sensi dell’art. 79 della legge n. 392/1978 anche per il periodo successivo alla rinnovazione avvenuta sotto la vigenza della nuova legge, con sostituzione imperativa del canone convenzionale ai sensi dell’art. 1339 cod. civ.

Il principio di fondo è quello della separazione di regime normativo in base alla data di conclusione del contratto: la trasformazione dell’uso, intervenuta nel 2000, non configura un nuovo accordo, ma l’evoluzione di un rapporto sorto nel 1994, che resta soggetto alla legge sull’equo canone. La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Salerno in diversa composizione, che dovrà attenersi a tale principio e procedere al corretto calcolo delle somme dovute.