Dichiarazioni del venditore accettate dall’acquirente: nessuna responsabilità del notaio (Cass. civ. Sez. 3 n. 2342 del 04.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il notaio che, nella redazione dell’atto pubblico di trasferimento immobiliare, inserisce la dichiarazione della parte venditrice, accettata dall’acquirente, dell’avvenuta estinzione del debito garantito da ipoteca e dell’indicazione della già inoltrata richiesta di cancellazione della garanzia, non risponde per la mancata veridicità di tali dichiarazioni, non essendo tenuto ad alcuna attività di accertamento a fronte dell’espressione del potere valutativo del contraente. L’estraneità ai doveri del notaio del compito di verificare la veridicità di simili dichiarazioni consegue all’immediata riferibilità delle stesse alla dimensione negoziale del rapporto sostanziale tra le parti: l’acquirente che ne accetti il contenuto fattuale senza contestarlo assume su di sé l’integrale responsabilità della valutazione sulla credibilità di quanto dichiarato dalla controparte e sul correlativo rischio contrattuale. L’eventuale richiesta di ulteriori accertamenti al notaio rogante deve costituire oggetto di espressa manifestazione di volontà della parte interessata.

Il Fatto

La ricorrente conveniva in giudizio la notaia rogante di una compravendita immobiliare, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti per effetto della stipulazione dell’atto. La venditrice, nel corso della compravendita, aveva dichiarato l’avvenuta estinzione del mutuo posto a fondamento dell’ipoteca ancora gravante sull’immobile e la richiesta di cancellazione della garanzia, esibendo una certificazione apparentemente proveniente dall’istituto di credito. La certificazione era in realtà falsa e la richiesta di cancellazione non era mai stata inoltrata.

Il giudice di primo grado accoglieva la domanda; la Corte d’appello di Roma, in riforma della decisione, la rigettava, escludendo la responsabilità professionale della notaia, ritenuta vittima, al pari dell’acquirente, della truffa ordita dal venditore. Avverso la sentenza d’appello la soccombente proponeva ricorso per cassazione, lamentando la violazione degli artt. 2055 e 1176 c.c.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte, nel valutare l’unico motivo di ricorso, richiama l’orientamento già espresso in materia, ribadendo che il notaio il quale inserisca nell’atto di trasferimento immobiliare la dichiarazione della parte venditrice — accettata dall’acquirente — dell’avvenuta estinzione del debito garantito e dell’indicazione della richiesta di cancellazione dell’ipoteca, non risponde per la mancata veridicità di tali dichiarazioni. L’attività di accertamento non è dovuta, poiché il notaio non può intervenire sul rapporto tra le parti, che resta espressione del potere valutativo del contraente.

La Corte precisa che, inserendo nell’atto la dichiarazione resa dalla parte venditrice e accettata dall’acquirente, il notaio ha pienamente assolto ai propri doveri professionali. La responsabilità della veridicità delle dichiarazioni rese e dell’adempimento degli obblighi assunti grava esclusivamente sulla parte venditrice. Il carattere negoziale di tali dichiarazioni — riferibili alla dimensione sostanziale del rapporto tra le parti — comporta che l’acquirente, accettandone il contenuto senza contestarlo, assuma su di sé l’integrale responsabilità della valutazione sulla credibilità di quanto dichiarato dalla controparte e sul correlativo rischio contrattuale.

Nella vicenda in esame, dagli atti emerge che il venditore aveva indotto in errore sia la notaia sia l’acquirente, facendo falsamente apparire gli immobili come liberi da pesi. L’acquirente, lungi dal contestare la veridicità delle dichiarazioni, ne aveva accettato il contenuto fattuale, senza richiedere al notaio ulteriori accertamenti. La precedente corrispondenza informatica, apparentemente proveniente dalla Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza, appariva di per sé tale da non lasciare adito ad alcun sospetto sulla sua veridicità.

La Corte conclude che, in mancanza di una espressa manifestazione di volontà dell’istante volta a richiedere alla notaia di procedere all’accertamento della veridicità di quanto dichiarato dal venditore, deve escludersi qualsiasi responsabilità professionale in relazione alle conseguenze pregiudizievoli delle dichiarazioni mendaci. Il ricorso è pertanto rigettato e la ricorrente condannata al rimborso delle spese di lite.