Riparazioni straordinarie condominiali: la notevole entità va dedotta e provata (Cass. civ. Sez. 2 n. 4828 del 03.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di delibere assembleari condominiali, il quorum maggiorato di cui all’art. 1136, quarto comma, cod. civ. è richiesto non per qualsiasi riparazione straordinaria, ma soltanto per quelle di notevole entità. Tale requisito, non trovando un criterio normativo di determinazione, è rimesso alla valutazione discrezionale del giudice di merito, il quale può tener conto dell’ammontare complessivo dell’esborso nonché del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente gravante sui singoli condomini. La parte che impugna la delibera sostenendo la necessità della maggioranza qualificata ha l’onere di dedurre e provare la notevole entità dell’intervento. L’interpretazione della domanda proposta in primo grado costituisce compito del giudice di merito e il relativo apprezzamento non è sindacabile in cassazione se sorretto da motivazione adeguata.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile al pianterreno di un condominio conveniva in giudizio l’amministrazione per sentir accertare la nullità o, in subordine, l’annullamento della delibera assembleare del 12 novembre 2009. Con tale delibera, assunta a maggioranza ordinaria, era stata disposta l’automazione di un cancello carraio. L’attore riteneva che l’intervento costituisse un’innovazione gravosa e voluttuaria, da adottarsi con il consenso dell’assemblea ristretta dei soli condomini interessati e, comunque, con le maggioranze prescritte dal quarto comma dell’art. 1136 cod. civ.

Il Tribunale rigettava la domanda, qualificando il cancello come parte comune e ritenendo legittima la delibera adottata con la maggioranza ordinaria. La Corte d’Appello di Milano confermava la decisione. Avverso la sentenza di secondo grado proponevano ricorso per cassazione le eredi dell’attore, deceduto nelle more del giudizio.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo le ricorrenti deducevano la violazione degli artt. 1136, quarto comma, 1120, secondo comma, n. 1 e 1108, secondo comma, cod. civ. contestando l’affermazione del giudice d’appello che aveva escluso la straordinarietà del lavoro deliberato valorizzando la circostanza che esso non fosse scaturito da un evento imprevedibile. La Corte, pur riconoscendo che tale affermazione poteva apparire non corretta, ha precisato che la nozione di manutenzione straordinaria di cui all’art. 3, primo comma, lett. b, d.P.R. n. 380/2001 comprende anche le opere non necessariamente imprevedibili.

Tuttavia, la Suprema Corte ha evidenziato che il quorum del quarto comma dell’art. 1136 cod. civ. è richiesto soltanto per le riparazioni straordinarie di notevole entità. Nel caso di specie, l’importo deliberato era di euro 3.300 oltre IVA e tale esiguità non era stata neppure dedotta dalle ricorrenti come elemento per qualificare l’intervento come di notevole entità. La valutazione di tale requisito, in assenza di un criterio normativo, è rimessa alla discrezionalità del giudice di merito, il quale può considerare l’ammontare della spesa in rapporto al valore dell’edificio e alla quota gravante sui singoli condomini.

Il secondo e terzo motivo, esaminati congiuntamente, censuravano la sentenza per omessa pronuncia sul vizio della delibera relativo al criterio di ripartizione delle spese, dedotto in via autonoma solo in appello. La Corte ha ritenuto corretta la valutazione del giudice di merito circa l’interpretazione della domanda originaria, osservando che i passi del ricorso introduttivo riportati dalle ricorrenti non contenevano una specifica contestazione del riparto bensì erano stati estrapolati dal loro contesto, sicché la questione era stata prospettata solo in appello. In ogni caso, l’interpretazione della domanda spetta al giudice di merito ed è sindacabile in cassazione solo per vizi di motivazione non riscontrabili nella specie.

Il ricorso è stato pertanto rigettato con condanna delle ricorrenti al pagamento delle spese di lite e alla rifusione del contributo unificato.