Modifiche al condominio e pregiudizio alla staticità: imprescrittibile la restitutio in pristino (Cass. civ. Sez. 2 n. 6623 del 19.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di innovazioni e di modificazioni della cosa comune, il divieto di realizzare opere che arrechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio, ex art. 1120, secondo comma, cod. civ., si applica in via analogica anche alle modificazioni consentite al singolo condomino ai sensi dell’art. 1102, primo comma, cod. civ., per identità di ratio. Quando l’innovazione o la modifica possa essere dannosa alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato, l’azione degli altri condomini diretta ad ottenere la restitutio in integrum non è soggetta a prescrizione ventennale, diversamente da quanto avviene per la tutela del solo decoro architettonico. Il giudice di merito, investito della domanda di un condomino che denunzi modifiche incidenti sulla statica dell’edificio, deve accertare il pericolo in concreto, non essendo rilevante, in tale ambito, l’epoca di realizzazione delle opere.

Il Fatto

Un condomino, proprietario di un appartamento, conveniva in giudizio la società proprietaria di un vano adibito a gioielleria nel medesimo stabile, denunziando una pluralità di modifiche abusive che avevano inciso sulla statica del fabbricato e sul suo decoro architettonico. Il giudice di primo grado accoglieva la domanda limitatamente alla modifica di un balcone. La Corte d’appello, adita da entrambe le parti, rigettava l’appello principale dell’attore e accoglieva l’appello incidentale della convenuta, rigettando integralmente la domanda, ritenendo non provata l’epoca di realizzazione delle modifiche e legittime, ex art. 1102 cod. civ., l’apertura di un varco nel muro perimetrale e l’installazione di un condizionatore sulla facciata.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, esaminati congiuntamente i primi cinque motivi di ricorso, ha affermato che la Corte di merito è incorsa in errore laddove ha ritenuto dirimente la prova dell’epoca di realizzazione delle opere. Il richiamo alla normativa antisismica quale disciplina integrativa dell’art. 873 cod. civ. e il riferimento all’usucapione sono stati giudicati fuori luogo, in quanto la domanda attorea non coinvolgeva le norme sulle distanze tra le costruzioni, ma la legittimità delle modifiche sotto il profilo della stabilità e sicurezza dell’edificio.

La S.C. ha richiamato il principio secondo cui, in materia di innovazioni e di modificazione della cosa comune, sussiste il divieto di realizzare opere che contrastino con le esigenze tutelate dall’art. 1120, secondo comma, cod. civ., norma applicabile in via analogica alle modificazioni ex art. 1102, primo comma, cod. civ. Ne consegue che l’esecuzione di opere non consentite dà diritto agli altri condomini di ottenere la rimessione in pristino, azione che, quando l’innovazione sia tale da recare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato, non è soggetta a prescrizione ventennale, operando i principi affermati in materia di sopraelevazione. In tale ipotesi, infatti, manca il presupposto stesso del diritto di proprietà e l’azione è imprescrittibile.

Il giudice di merito, pertanto, deve accertare il pericolo in concreto per la staticità dell’edificio, senza che rilevi il decorso del tempo. L’inosservanza delle cautele imposte dalla legge antisismica determina una presunzione di pericolosità, ma ciò non implica che, in difetto dei presupposti per tale presunzione, ogni indagine sul punto diventi superflua: la modifica che incida sulla statica rimane illegittima ex artt. 1102 e 1120 cod. civ.

Quanto al sesto motivo, concernente la legittimità dell’apertura del varco nel muro e dell’installazione del condizionatore, la Corte lo ha dichiarato infondato, richiamando il principio per cui tali lavori, se non pongono in pericolo la stabilità dell’edificio, non integrano un abuso della cosa comune. Parimenti infondata è stata ritenuta la censura sul decoro architettonico, la cui lesione è stata motivatamente esclusa dal giudice di merito con valutazione insindacabile in sede di legittimità. Il settimo motivo, riguardante il ripristino del balcone, è stato rigettato, essendo decorsi oltre venti anni dalla modifica e non richiedendo l’eccezione di usucapione formule sacramentali. La Corte ha accolto i primi cinque motivi, cassando la sentenza con rinvio alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione.