Esecuzione specifica riproponibile dopo sopravvenuta sanatoria ma il giudicato di rigetto limita la riproposizione (Cass. civ. Sez. 2 n. 8969 del 09.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il giudicato di rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica di un preliminare di vendita, fondato sul mancato avveramento della condizione dell’azione costituita dal rilascio della concessione in sanatoria, non preclude la riproposizione della domanda quando detta condizione sopravvenga e il promissario acquirente abbia provveduto a un nuovo invito alla stipula del definitivo. La trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. ha efficacia prenotativa e rende inopponibili gli acquisti trascritti successivamente, sicché l’alienazione del bene a terzi nelle more del giudizio non rende impossibile la pronuncia costitutiva di trasferimento. La disposizione testamentaria con cui il testatore demanda a terzi la prosecuzione del giudizio, trasferendo la titolarità del diritto dominicale controverso, integra un legato di cosa altrui ex art. 651 c.c., avente efficacia obbligatoria e idoneo a fondare la legittimazione processuale del legatario.

Il Fatto

Il promissario acquirente di un complesso immobiliare, dopo aver ottenuto la concessione edilizia in sanatoria, aveva convocato il promittente alienante per la stipula del contratto definitivo, senza ottenere risposta. La domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. era stata rigettata in primo grado per la ritenuta formazione del giudicato derivante da una precedente sentenza che aveva negato l’inadempimento del promittente. La Corte di legittimità aveva però cassato con rinvio, escludendo la portata preclusiva del precedente giudicato. Nel giudizio di rinvio, la Corte d’appello accoglieva la domanda di trasferimento coattivo, dichiarando inammissibili le eccezioni di decadenza e di prescrizione sollevate dai convenuti, nonché la questione dell’avvenuta alienazione del bene a terzi nelle more del giudizio.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile l’intervento adesivo dipendente spiegato dalla società acquirente del bene nel giudizio di legittimità. Nel giudizio di cassazione, difatti, l’intervento è consentito al solo successore a titolo particolare nel diritto controverso, ipotesi che non ricorre quando il terzo ha acquistato l’immobile dal promittente venditore senza subentrare nell’obbligo di stipulare il definitivo.

Nel merito, la Corte ha escluso che la sentenza di rigetto della precedente domanda ex art. 2932 c.c., pronunciata per il mancato avveramento della condizione dell’azione, fosse idonea a formare un giudicato preclusivo della riproposizione. Il rigetto era infatti fondato sulla necessità di un nuovo invito alla stipula dopo la regolarizzazione urbanistica, circostanza che non esclude la possibilità di una nuova azione una volta verificatasi la condizione sopravvenuta.

Quanto alla qualificazione del contratto preliminare come opzione, la Corte ha rilevato che la clausola prevedeva l’obbligo del promittente di vendere, senza demandare il trasferimento all’unilaterale dichiarazione del promissario, e ha escluso la formazione di un giudicato sulla qualificazione del negozio, atteso che la pronuncia passata in giudicato riguardava esclusivamente la risoluzione della locazione per inadempimento del conduttore.

In ordine all’eccezione di decadenza per il decorso del termine essenziale, la Corte ne ha confermato la tardività. L’eccezione di inadempimento ha natura di eccezione in senso stretto e, come tale, deve essere proposta a pena di decadenza nella comparsa di costituzione ex art. 167 c.p.c., non potendosi fare riferimento alla costituzione nel procedimento cautelare. La Corte ha inoltre precisato che l’essenzialità del termine ex art. 1457 c.c. non può desumersi dal solo uso dell’espressione “entro e non oltre”, ma richiede un’indagine sulla volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità del contratto.

Infine, la Corte ha escluso che l’alienazione del bene a terzi intervenuta nel corso del giudizio rendesse impossibile la pronuncia costitutiva di trasferimento. La sentenza che accoglie la domanda di esecuzione specifica regolarmente trascritta prevale, ai sensi dell’art. 2652, n. 2, c.c., sulle trascrizioni successive, in ragione dell’efficacia prenotativa della trascrizione della domanda giudiziale.