Attività di affittacamere e categoria catastale D/2: l’autonomia della classificazione catastale dalla disciplina urbanistica (Cass. civ. Sez. 5 n. 12229 del 01.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini del classamento catastale, l’attività di affittacamere è equiparabile a quella alberghiera. La nozione di categoria catastale è autonoma e distinta da quella di categoria funzionale urbanistica ai sensi dell’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001: la classificazione muove dalla destinazione ordinaria secondo le caratteristiche oggettive dell’immobile e secondo la sua potenzialità produttiva, mentre l’utilizzazione concreta costituisce criterio di mero complemento. Ne consegue che l’attribuzione di un immobile destinato ad affittacamere alla categoria speciale D/2 deve essere valutata esclusivamente sulla base della disciplina catastale, a prescindere dalla normativa urbanistico-edilizia regionale. L’onere di allegazione delle unità comparabili previsto dall’art. 75 d.P.R. n. 1142/1949 non integra un presupposto processuale di ammissibilità del ricorso, ma esaurisce i propri effetti sul piano probatorio.

Il Fatto

Il contribuente aveva impugnato un avviso di accertamento con cui l’Amministrazione finanziaria aveva modificato il classamento di un immobile di sua proprietà, adibito ad attività di affittacamere, da categoria A/2 a categoria D/2. Il giudice di primo grado aveva accolto il ricorso, ritenendo corretta la classificazione nella categoria ordinaria, sulla base di una legge regionale in materia di strutture turistico-ricettive. La Commissione tributaria regionale, pur rilevata l’irregolarità della notifica dell’appello, rigettava il gravame dell’Ufficio, affermando che la motivazione dell’avviso non giustificasse l’attribuzione della nuova categoria e che l’aumento dei servizi non integrasse una radicale trasformazione interna tale da rendere l’immobile non inquadrabile nella categoria ordinaria. Avverso tale sentenza l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione, articolando cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha dapprima disatteso il primo motivo, con cui l’Agenzia deduceva la violazione dell’art. 75 d.P.R. n. 1142/1949, che fa obbligo al contribuente di indicare le unità immobiliari simili collocate in classi diverse. Richiamando i propri precedenti, la Corte ha ribadito che tale disposizione non deroga alle comuni regole in tema di ammissibilità dell’azione e di onere della prova: la mancata allegazione di elementi comparativi non rende quindi inammissibile il ricorso, ma incide solo sul piano probatorio, potendo il giudice attingere ad ogni elemento acquisito agli atti.

La Corte ha poi rigettato il secondo motivo, relativo al difetto di motivazione dell’avviso, rilevando che la sentenza impugnata non aveva pronunciato sulla nullità dell’atto per assenza di motivazione, bensì aveva valutato l’insufficienza delle ragioni poste a base del nuovo classamento: il motivo non coglieva, pertanto, la ratio decidendi della decisione.

Nel scrutinare i motivi terzo e quarto, esaminati congiuntamente, la Corte ha enunciato il principio di autonomia tra la disciplina catastale e quella urbanistico-edilizia. Il classamento di un immobile destinato ad attività di affittacamere non può fondarsi su valutazioni desunte dalla normativa regionale sulle strutture turistico-ricettive, poiché la categoria catastale attiene alla destinazione ordinaria del bene, alle sue caratteristiche costruttive e alla sua potenzialità di produrre reddito, in una prospettiva di tipo reale e oggettivo. L’utilizzazione concreta dell’immobile soccorre quale criterio non preminente ma di complemento, mentre non rilevano l’eventuale destinazione urbanistica né la natura dell’attività svolta dal proprietario.

La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, ha rigettato il ricorso originario del contribuente, condannandolo alla refusione delle spese dei tre gradi di giudizio.