Il classamento catastale segue la destinazione ordinaria e non la normativa urbanistica regionale (Cass. civ. Sez. 5 n. 12227 del 01.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento degli immobili, la categoria catastale deve essere attribuita sulla base della destinazione ordinaria del bene, desunta dalle caratteristiche oggettive e dalle potenzialità di utilizzo, e non già dal concreto uso che ne venga fatto. La nozione di categoria catastale è autonoma e distinta da quella di categoria funzionale urbanistica, sicché la disciplina urbanistico-edilizia – regionale o nazionale – non è criterio di classificazione ai fini catastali. Ne consegue che l’immobile adibito ad attività di affittacamere, attività equiparabile a quella alberghiera, rientra tra gli immobili a destinazione speciale, la cui rendita è determinata con stima diretta, e non nella categoria ordinaria A, quand’anche la normativa urbanistica non richieda il mutamento della destinazione d’uso.

Il Fatto

A seguito di procedura DOCFA, i contribuenti proponevano per un immobile adibito ad attività di affittacamere il classamento nella categoria A/3. L’Agenzia delle Entrate rettificava il classamento attribuendo la categoria D/2 (immobili a destinazione speciale), ma la Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso dei contribuenti sulla base della legge regionale, che qualificava l’attività di affittacamere come esercitabile in locali adibiti a civile abitazione.

La Commissione tributaria regionale, pronunciando sull’appello dell’Ufficio, riconosceva all’immobile la categoria A, classe 2, valorizzando la legislazione regionale in materia di strutture ricettive e affermando che la mancata modifica della destinazione d’uso urbanistica comportasse la permanenza nella categoria catastale A. Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate, deducendo la violazione delle norme catastali.

La Motivazione della Corte

La censura è fondata. La Corte di legittimità rammenta che il sistema catastale, disciplinato dal R.D.L. n. 652/1939 e dal d.P.R. n. 1142/1949, distingue gli immobili in due raggruppamenti: quelli a destinazione ordinaria, soggetti ad attribuzione di categoria e classe, e quelli a destinazione speciale o particolare, per i quali non si esegue detta classificazione ma si procede con stima diretta, ai sensi dell’art. 10 del R.D.L. citato e dell’art. 8 del d.P.R. n. 1142/1949.

La sentenza impugnata è errata perché ha fondato il proprio convincimento su elementi di interesse urbanistico-edilizio, desunti dalla normativa regionale, senza considerare che ai fini del classamento si deve osservare l’ordinamento catastale, che è una disciplina autonoma e distinta. L’attività di affittacamere è equiparabile a quella alberghiera e l’immobile a essa adibito presenta una destinazione speciale, non riconducibile al gruppo catastale A, che comprende le unità immobiliari a destinazione ordinaria, tra cui le civili abitazioni.

Richiamando il costante indirizzo secondo cui la categoria catastale muove dalla destinazione ordinaria, accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo del bene, e non dal concreto uso né dalle funzioni latamente sociali svolte dal proprietario, la Corte precisa che la nozione di categoria catastale è autonoma rispetto a quella di categoria funzionale urbanistica di cui all’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001. L’utilizzazione concreta dell’immobile soccorre solo come criterio di complemento e non può pertanto valere a mantenere il cespite nella categoria A sulla base di una normativa che disciplina profili diversi da quelli catastali.

Il ricorso va quindi accolto e, non occorrendo ulteriori accertamenti in fatto, la causa è decisa nel merito con il rigetto del ricorso originario dei contribuenti e la conferma dell’avviso di accertamento. Segue la condanna dei contribuenti alla rifusione delle spese dei giudizi di merito e di legittimità, liquidate tenuto conto della riduzione del 20% dei compensi prevista per l’Amministrazione finanziaria.