Rinnovo dell’affitto agrario ultranovennale e unanimità dei comproprietari (Cass. civ. Sez. 2 n. 14482 del 15.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il rinnovo di un contratto di affitto di fondo rustico, comportando la prosecuzione del rapporto per un periodo che supera i nove anni, costituisce una nuova manifestazione di volontà negoziale e deve qualificarsi come atto di straordinaria amministrazione ex art. 1108, terzo comma, c.c., che richiede l’unanimità dei consensi di tutti i comproprietari. La mancanza del consenso di uno dei partecipanti alla comunione non determina la nullità dell’atto, ma ne incide sul piano dell’efficacia, rendendo la prosecuzione del rapporto inopponibile al comproprietario dissenziente. Il singolo comunista è legittimato ad agire per la cessazione del rapporto di locazione della cosa comune, ma tale legittimazione è esclusa quando risulti l’espressa volontà contraria degli altri comproprietari, che superi la presunzione di consenso di cui all’art. 1105, primo comma, c.c.

Il Fatto

Una comproprietaria di fondi rustici, conceduti in affitto ad una società, conveniva in giudizio l’affittuaria dinanzi alla Sezione specializzata agraria del Tribunale, chiedendo dichiararsi cessato il contratto per intervenuta disdetta, con condanna al rilascio dei fondi di sua proprietà e di quelli che le sarebbero stati assegnati all’esito del giudizio di divisione ereditaria. Il Tribunale rigettava la domanda, rilevando che gli altri proprietari avevano espresso la volontà unanime di proseguire il rapporto. La Corte d’appello confermava la decisione, affermando che l’inefficacia del rapporto per disdetta non può dipendere dalla volontà di uno solo dei comproprietari, contrapposta a quella degli altri. Avverso tale sentenza la soccombente proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte ritiene infondata l’eccezione di carenza di legittimazione attiva della ricorrente. In tema di tutela del diritto di comproprietà, il singolo comunista è legittimato ad agire per la finita locazione contro i conduttori della cosa comune, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione, salvo che sia superata la presunzione di consenso degli altri partecipanti mediante la dimostrazione del loro dissenso maggioritario. Nel caso di specie, tuttavia, la disdetta riguardava un rapporto di affitto agrario destinato a rinnovarsi per un periodo ultranovennale.

La Corte accoglie i motivi di ricorso con i quali si deduce la violazione degli artt. 2 e 22 della legge n. 203/1982 e degli artt. 1105, 1108, terzo comma, e 1572 c.c. Richiamando il precedente delle Sez. 2, Ordinanza n. 24489 del 2017, la Corte afferma che il rinnovo del contratto di affitto, comportando la prosecuzione per un periodo che supera i nove anni, integra una nuova manifestazione di volontà negoziale e costituisce atto di straordinaria amministrazione. Ne consegue che il dissenso anche di un solo comproprietario impedisce la formazione della volontà unanime necessaria, rendendo la prosecuzione inopponibile al dissenziente.

La Corte precisa che la disciplina codicistica non è derogata dalla normativa speciale in materia di affitto agrario, sicché la deliberazione relativa alla stipula di un contratto ultranovennale richiede l’unanimità. Il rapporto di reciproca rappresentanza tra i comunisti, in virtù del quale ciascuno può procedere alla locazione della cosa comune, non implica che possa derogarsi al procedimento di formazione della volontà dei partecipanti previsto dall’art. 1108 c.c.

Richiamando il consolidato insegnamento delle Sezioni Unite n. 11135 del 2012 e la recente Sez. 3, Ordinanza n. 5647 del 2026, la Corte chiarisce che la mancanza del consenso degli altri comproprietari non determina la nullità dell’atto ma ne incide sull’efficacia. L’opposizione del comproprietario, se preventiva e resa nota al terzo, impedisce l’efficacia del contratto verso la comunione; se successiva, lascia salvo il contratto nei confronti del conduttore ma ne sancisce l’inefficacia verso il dissenziente. La Corte cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione.