Rendita catastale con stima diretta per le unità a destinazione speciale (Cass. civ. Sez. 5 n. 18460 del 08.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga all’esito della procedura collaborativa cd. Docfa, l’obbligo di motivazione dell’avviso di classamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, ove gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’Amministrazione e l’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una diversa valutazione tecnico-estimativa dei medesimi componenti dichiarati. Per le unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, di cui alle categorie D ed E, la rendita catastale è sempre determinata con stima diretta, ai sensi dell’art. 10 della legge n. 1249 del 1939, intendendosi per tale la stima puntuale dell’immobile effettuata con procedimento diretto (reddituale) o indiretto (dal capitale fondiario). La mancata allegazione all’avviso del cd. “prezziario”, quale strumento di prassi conoscibile dai tecnici professionisti, non integra difetto di motivazione, escludendosi la necessità di allegare gli atti richiamati che siano conoscibili dal contribuente senza pregiudizio per il diritto di difesa.

Il Fatto

La società contribuente impugnava l’avviso di accertamento catastale relativo alla rideterminazione del classamento e della rendita di un pontile in regime di concessione demaniale, adibito ad attività di alaggio, varo e ormeggio di imbarcazioni, sostenendo l’illegittimità dell’atto per carenza di motivazione e per l’adozione di un criterio di stima non condivisibile. La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso, ma la Commissione Tributaria Regionale, in riforma, dichiarava legittimo l’avviso, compensando le spese.

La società proponeva ricorso per cassazione con tre motivi, lamentando la violazione dell’obbligo di motivazione dell’atto impositivo (art. 7, legge n. 212/2000), la motivazione apparente della sentenza di appello e l’erronea applicazione dei criteri di stima per la determinazione della rendita delle unità a destinazione speciale.

La Motivazione della Corte

La Corte ha disatteso il primo motivo, richiamando il consolidato orientamento per cui, dopo la procedura Docfa, l’avviso di classamento è sufficientemente motivato con l’indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita. Nel caso di specie, nessuna diversa valutazione degli elementi di fatto era stata ravvisata dal giudice di merito, sicché alcuna motivazione più approfondita era dovuta. Quanto alla mancata allegazione del prezziario, la Corte ha escluso ogni profilo di invalidità, trattandosi di documento di prassi conoscibile dai professionisti del settore, la cui allegazione non è imposta dall’art. 7 della legge n. 212/2000 in una lettura non formalistica della norma.

Con riferimento al secondo motivo, la Corte ha escluso il vizio di motivazione apparente, valorizzando la sintetica ma percepibile esposizione delle ragioni poste a fondamento della decisione di appello, in cui i giudici regionali avevano richiamato il metodo di stima e il saggio di fruttuosità adottati, in termini idonei a superare la soglia del minimo costituzionale della motivazione.

Quanto al terzo motivo, la Corte ha affermato che per le unità a destinazione speciale e particolare (categorie D ed E) l’art. 10 della legge n. 1249 del 1939 impone la determinazione della rendita con stima diretta, procedimento che può svolgersi secondo l’approccio reddituale (income approach) o patrimoniale (cost approach o market approach), come chiarito dalla circolare n. 6/T del 2012. La scelta del metodo più idoneo al caso concreto appartiene all’Ufficio, che ben può preferire la valorizzazione della redditività dei posti barca, in base ai valori del prezziario, rispetto al costo di ricostruzione attualizzato proposto dal contribuente. Tale conclusione risulta coerente con la giurisprudenza di legittimità sulla censibilità degli specchi d’acqua antistanti i posti barca e sulla determinazione della rendita dei porti turistici, sicché il ricorso è stato rigettato, con condanna alle spese e declaratoria dei presupposti per il contributo unificato.