Immobili “merce” e test di operatività: la classificazione in bilancio va verificata sulla concreta destinazione alla vendita (Cass. civ. Sez. 5 n. 8739 del 08.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di società di comodo, ai sensi dell’art. 30, comma 1, l. n. 724/1994, gli immobili cd. “merce” – ossia quelli destinati alla vendita e iscritti nell’attivo circolante tra le rimanenze di magazzino – non rilevano ai fini del calcolo dei ricavi minimi presunti, a condizione che la classificazione contabile sia improntata a corretti principi contabili e rispecchi l’effettiva e concreta destinazione economica impressa ai beni. La mera riclassificazione di un immobile dalle immobilizzazioni materiali alle rimanenze, se non supportata da elementi oggettivi che dimostrino la reale intenzione di vendita, non legittima l’esclusione dal test di operatività. La prova dell’effettiva destinazione alla vendita può essere fornita dal contribuente con ogni mezzo, anche attraverso presunzioni, e deve essere valutata dal giudice di merito tenendo conto delle caratteristiche di commerciabilità dei beni e della serietà delle iniziative intraprese per la loro alienazione.

Il Fatto

La società contribuente, operante nel settore immobiliare, riceveva un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle entrate, recependo un processo verbale di constatazione, recuperava a tassazione maggiori IRES e IRAP per l’anno di imposta 2014, applicando la disciplina sulle società di comodo. I verificatori contestavano la riclassificazione di alcuni immobili, per un valore complessivo rilevante, da immobilizzazioni materiali a rimanenze nell’attivo circolante, ritenendo che si fosse trattato di un espediente per superare il test di operatività e sottrarre i cespiti al calcolo dei ricavi minimi presunti.

La contribuente impugnava l’avviso ottenendo ragione sia in primo grado sia in appello. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio aveva ritenuto raggiunta la prova contraria, valorizzando il dato formale del conferimento di un mandato a un’agenzia immobiliare per la vendita e lo scambio di corrispondenza intervenuto, senza tuttavia esaminare nel merito il quadro indiziario offerto dall’Ufficio. Avverso tale decisione proponeva ricorso per cassazione l’Agenzia delle entrate, deducendo la violazione dell’art. 30 l. n. 724/1994 e dell’art. 2424-bis cod. civ. e, in via subordinata, il vizio di motivazione apparente della sentenza.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi di ricorso. In via preliminare, è stata disattesa l’eccezione di giudicato sollevata dalla contribuente, avendo l’Ufficio censurato proprio la statuizione relativa all’effettivo esercizio dell’attività imprenditoriale.

La Corte ha anzitutto rilevato la priorità logica del secondo motivo, ravvisando nella sentenza impugnata una motivazione solo apparente, non superante la soglia del cd. minimo costituzionale richiamata dalle Sezioni Unite n. 8053 del 2014. Il giudice di merito aveva apoditticamente escluso la rilevanza del quadro probatorio offerto dall’Ufficio, senza valutarne la consistenza, limitandosi a dare per scontata l’effettività dell’attività immobiliare sulla base della mera ultratrentennale presenza sul mercato.

Quanto al primo motivo, la Corte ha precisato che l’art. 2424-bis cod. civ. impone l’iscrizione tra le immobilizzazioni degli elementi patrimoniali destinati a uso durevole, ricavandosi “a contrario” che gli immobili destinati alla vendita devono essere allocati nell’attivo circolante, richiamando la tradizionale distinzione tra immobili “merce”, “patrimonio” e “strumentali”, come elaborata da Cass. n. 24720 del 2022 e Cass. n. 39817 del 2021.

La Cassazione ha quindi enunciato il principio per cui la classificazione di un immobile come “merce” e la sua sottrazione al test di operatività dipendono dall’effettiva e concreta destinazione alla vendita, accertabile con qualsiasi mezzo di prova e anche tramite presunzioni. Tale destinazione non può essere meramente declamata, ma deve trovare riscontro in elementi oggettivi, quali le caratteristiche di commerciabilità del bene, la serietà delle iniziative di vendita e l’osservanza dei principi contabili che impongono la valutazione al valore di realizzo desumibile dall’andamento del mercato.

Alla luce di tali rilievi, la sentenza impugnata, che si era limitata a registrare il dato formale del mandato di vendita senza accertare la concreta destinazione degli immobili, è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione.