Agevolazione per immobili storici: esclusa per il reddito d’impresa (Cass. civ. Sez. 5 n. 21031 del 21.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
I canoni derivanti dalla locazione di immobili riconosciuti di interesse storico o artistico ai sensi dell’art. 3 della legge n. 1089 del 1939, ove questi siano oggetto dell’attività imprenditoriale, costituiscono ricavi che concorrono alla formazione del reddito d’impresa secondo le norme proprie di tale categoria reddituale. La disciplina di cui all’art. 11, comma 2, della legge n. 413 del 1991 – abrogata dall’art. 4, comma 5-quater, del d.l. n. 16 del 2012, conv. dalla legge n. 44 del 2012, ma vigente ratione temporis – che determina il reddito catastale degli immobili vincolati applicando la minore tra le tariffe d’estimo delle abitazioni della zona censuaria, si riferisce esclusivamente al reddito fondiario del proprietario non imprenditore. Detta agevolazione trova fondamento nella natura indeducibile dei costi di manutenzione per i privati, mentre l’imprenditore, potendo dedurre tali oneri dal reddito imponibile, non subisce il pregiudizio che la norma intende compensare. Ne consegue l’inapplicabilità dell’agevolazione ai fini IRES e IRAP per i redditi d’impresa derivanti dalla locazione di immobili storici strumentali.

Il Fatto

La società contribuente, operante nel settore immobiliare, presentava istanza di rimborso delle maggiori somme versate a titolo di IRES e IRAP per l’anno 2011, assumendo di aver erroneamente applicato il regime ordinario di tassazione del reddito d’impresa anziché il regime speciale previsto dall’art. 11, comma 2, della legge n. 413 del 1991. L’agevolazione avrebbe dovuto trovare applicazione, a suo dire, in relazione alla locazione a terzi di una serie di immobili siti in Roma, riconosciuti di interesse storico-artistico e classificati nelle categorie catastali A/10, C/1 e D/2, qualificabili come strumentali per natura.

Formatosi il silenzio-rifiuto sull’istanza, la società lo impugnava dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma, che accoglieva il ricorso e riconosceva il diritto al rimborso. La Commissione Tributaria Regionale del Lazio, tuttavia, riformando la decisione di primo grado, rigettava l’originario ricorso, ritenendo l’agevolazione applicabile esclusivamente alla determinazione del reddito fondiario del privato non imprenditore e non anche al reddito d’impresa, per il quale i costi di manutenzione sono deducibili.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione, investita del ricorso per violazione di legge ex art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., ha scrutinato la censura con cui la società assumeva la natura speciale e sostitutiva, anziché meramente agevolativa, del regime di cui all’art. 11, comma 2, della legge n. 413 del 1991, invocando le affermazioni di principio della Corte costituzionale n. 346 del 2003 e delle Sezioni Unite n. 5518/2011.

Il Supremo Collegio ha dichiarato la censura infondata, richiamando un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato (tra le altre, Cass. n. 26343/2009, Cass. n. 6515/2019, Cass. n. 34941/2021). La norma di favore mira a compensare la gravosità dei costi di manutenzione degli immobili vincolati per il proprietario non imprenditore, che non può dedurli dal reddito fondiario, determinato forfettariamente sulla base del canone di locazione. Tale squilibrio non ricorre per l’imprenditore, il quale deduce i costi inerenti dal reddito d’impresa, ottenendo anzi un vantaggio fiscale.

La Corte ha inoltre chiarito che l’arresto delle Sezioni Unite n. 5518/2011, pronunciato in materia di I.C.I., non contrasta con tale conclusione: l’esclusione del reddito d’impresa si giustifica non per la categoria catastale o la destinazione dell’immobile, ma per la peculiare disciplina della tassazione del reddito d’impresa, che consente la deduzione dei costi e si colloca al di fuori della ratio dell’art. 11.

Con riferimento alla distinzione tra beni strumentali e beni patrimoniali, la Corte ha evidenziato che, per una società che eserciti attività di gestione immobiliare, la locazione a terzi rientra nell’oggetto sociale, con conseguente qualificazione dei proventi come ricavi d’impresa e sottrazione all’agevolazione.

Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna della società alla rifusione delle spese di lite e l’attestazione del presupposto per il versamento del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.