Immobili di interesse storico: il regime agevolativo si applica d’ufficio, non serve istanza del contribuente (Cass. civ. Sez. 5 n. 1932 del 28.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il regime fiscale di favore per i redditi derivanti dalla locazione di immobili di interesse storico o artistico, previsto dall’art. 37, comma 4-bis, del d.P.R. n. 917/1986, come modificato dall’art. 4 del D.L. n. 16/2012, convertito con modificazioni dalla legge n. 44/2012, si applica d’ufficio, ove ne sussistano i presupposti, e non è subordinato ad una espressa richiesta del contribuente. Ne consegue che, in presenza di un immobile vincolato, l’Ufficio finanziario, nella quantificazione del reddito accertato, ha l’onere di verificare e applicare le riduzioni previste dalla norma agevolativa. Il vizio di violazione di legge ex art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione della fattispecie astratta, mentre l’erronea applicazione in ragione della carente ricostruzione della fattispecie concreta inerisce alla valutazione del merito, sindacabile solo per vizio di motivazione.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava alla contribuente un avviso di accertamento con il quale contestava l’omessa tassazione di redditi da fabbricati, relativamente a tre contratti di locazione. La contribuente disconosceva la stipula del primo contratto, asserendo di aver concesso l’immobile in comodato gratuito. La Commissione Tributaria Provinciale rigettava il ricorso e, in sede di appello, la Commissione Tributaria Regionale del Lazio confermava la legittimità dell’accertamento, ritenendo non applicabile il regime agevolativo per gli immobili di interesse storico in mancanza di una richiesta nella dichiarazione dei redditi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo di ricorso, volto a contestare l’esistenza stessa del rapporto locatizio. Il vizio di violazione di legge era stato dedotto genericamente e la censura, pur nella formale allegazione del vizio, risultava di fatto rivolta al merito, non confrontandosi con le argomentazioni addotte dal giudice di appello a sostegno della legittimità dell’accertamento. In particolare, la contribuente non aveva specificamente contestato le ragioni per cui il giudice aveva escluso la natura comodatizia del rapporto, né aveva dedotto il vizio di motivazione.

Il secondo motivo è stato invece ritenuto fondato. La Corte ha chiarito che il regime fiscale di favore per gli immobili di interesse storico o artistico deve applicarsi indipendentemente da una apposita istanza del contribuente. Si tratta, infatti, di un regime disegnato secondo una previsione di favor, giustificato dal riconosciuto interesse storico-artistico dell’immobile e dai correlati oneri di restauro e conservazione gravanti sul proprietario.

La Commissione Tributaria Regionale, limitandosi ad affermare la mancata prova inequivocabile, non aveva effettuato alcuna valutazione della documentazione prodotta a sostegno della natura vincolata del bene. L’Ufficio, nella quantificazione del reddito accertato, avrebbe dovuto verificare se sussistessero i presupposti per applicare le riduzioni previste dalla norma, a prescindere da una specifica richiesta.

La sentenza impugnata è stata pertanto cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, affinché proceda alla valutazione dell’applicabilità del regime fiscale favorevole, ove ne sussistano i presupposti.