Il classamento in categoria A/8 non richiede i requisiti dell’abitazione di lusso (Cass. civ. Sez. 5 n. 10347 del 20.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il procedimento di classamento catastale è volto all’attribuzione di categoria, classe e rendita alle unità immobiliari ed è basato sulle caratteristiche intrinseche che ne determinano la destinazione ordinaria e permanente. La qualificazione di un’abitazione come di lusso, disciplinata dal d.m. 2/8/1969, persegue il diverso scopo di precludere l’accesso a talune agevolazioni fiscali e non coincide con l’attribuzione delle categorie catastali A/1 e A/8, come conferma la congiunzione disgiuntiva di cui all’art. 9, comma 3, lett. e), d.l. n. 557/1993. Il frazionamento di un immobile in distinte unità immobiliari non determina automaticamente la medesima tipologia catastale per ogni singola unità. L’accertamento catastale è sufficientemente motivato con l’indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita quando la discrasia tra rendita proposta e rendita accertata dipenda da una diversa valutazione tecnica del valore economico dei beni, non da elementi di fatto difformi da quelli dichiarati nel DOCFA.

Il Fatto

La contribuente impugnava l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle entrate, disattendendo il classamento proposto con DOCFA in categoria A/7, classe 3^, aveva assegnato agli immobili di sua proprietà, esitati da una procedura di divisione, la categoria A/8, classe 4^, con rettifica dei dati censuari e della conseguente rendita.

La Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso e la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, pronunciando sull’appello principale, ne confermava l’esito, ritenendo congruo il classamento in A/8 in ragione delle caratteristiche costruttive, tipologiche e architettoniche dell’edificio.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, nel disaminare il primo motivo, incentrato sulla violazione dei criteri di classamento di cui al d.P.R. n. 138/1998, ricorda che la legge non fornisce una specifica definizione delle categorie catastali, sicché la qualificazione in termini di signorile, civile o popolare è frutto di un apprezzamento di fatto ancorato a nozioni dell’opinione generale, mutevoli nel tempo. Tali caratteristiche non vanno mutuate dal d.m. 2/8/1969, che indica i parametri per la diversa nozione di abitazione di lusso: l’attribuzione della categoria A/1 — e analogamente della A/8 — non implica che l’immobile sia una abitazione di lusso, come dimostra la lettera dell’art. 9, comma 3, lett. e), d.l. n. 557/1993, ove la congiunzione disgiuntiva separa i due requisiti. Ne consegue che il giudice di merito correttamente ha fondato il proprio convincimento sulle caratteristiche proprie della villa, quali presenza di parco o giardino, caratteristiche costruttive e di rifiniture superiori all’ordinario, collocazione in zona di pregio, e non sui requisiti del citato decreto.

Quanto al secondo motivo, concernente il difetto di motivazione dell’atto, la Corte ribadisce che l’accertamento catastale è adeguatamente motivato con la mera indicazione dei dati oggettivi quando la discrasia tra rendita proposta e attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni. Una motivazione più approfondita è richiesta solo quando l’Ufficio compie una divergente valutazione degli elementi di fatto indicati dal contribuente. Nel caso di specie, i fatti posti a fondamento dell’avviso erano quelli stessi dichiarati nel DOCFA e la contestazione riguardava esclusivamente la stima, sicché l’obbligo motivazionale era stato assolto; né l’Amministrazione era preclusa dal controdedurre in giudizio con nuovi argomenti a difesa di una motivazione ab origine adeguata.

Il terzo motivo è dichiarato inammissibile: la censura di violazione dell’art. 116 c.p.c. avrebbe dovuto essere proposta come error in procedendo ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., solo per le ipotesi di prove legali disattese o di prove non dedotte poste a base della decisione. La dedotta erronea valutazione del prudente apprezzamento del giudice di merito è invece censurabile solo come vizio di motivazione, nei limiti del n. 5) dell’art. 360 c.p.c., profilo non dedotto e comunque precluso dalla doppia conforme ex art. 348-ter c.p.c.