Deroga alle distanze legali solo per i piccoli lotti residui: cassata la sentenza che non verifica la natura del lotto (Cass. civ. Sez. 2 n. 17257 del 01.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali, le prescrizioni dei piani regolatori generali e dei regolamenti edilizi comunali hanno natura di norme giuridiche integrative del codice civile, sicché il giudice deve acquisirle d’ufficio ai sensi del principio iura novit curia. La deroga che consente l’edificazione sul confine a muro cieco per fronti non superiori a metri trenta, prevista per i piccoli lotti residui, non può escludere l’operatività della regola generale che impone il rispetto della distanza minima dal confine, ma può operare solo ove ricorra il presupposto della configurabilità del lotto come residuo. L’accertamento di tale presupposto è un accertamento di fatto che non può essere presunto, ma deve essere verificato dal giudice.

Il Fatto

Il proprietario di un terreno convenne in giudizio la società confinante, deducendo che quest’ultima, pur avendo ottenuto il permesso di costruire per un piano interrato, aveva realizzato un piano seminterrato con un muro esterno posto sul confine, in violazione delle distanze legali. La domanda fu rigettata in primo grado e l’appello fu respinto dalla Corte d’Appello, la quale ritenne la costruzione conforme all’art. 44 del Regolamento edilizio comunale, che consente l’edificazione sul confine a muro cieco per fronti non superiori a metri trenta nelle zone B di completamento. Avverso questa sentenza il proprietario ha proposto ricorso per cassazione, deducendo la violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. in relazione all’art. 873 cod. civ. e alle norme regolamentari.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondati entrambi i motivi, trattati congiuntamente per continuità di argomentazione. Ha preliminarmente ricordato che le prescrizioni dei piani regolatori e dei regolamenti edilizi in materia di distanze sono norme giuridiche, ancorché secondarie, e che il giudice, in applicazione del principio iura novit curia, deve acquisirne conoscenza d’ufficio quando la violazione sia dedotta dalla parte.

La Corte ha quindi rilevato che l’art. 14 delle N.T.A. del Comune impone una distanza dal confine pari alla metà dell’altezza del fronte del fabbricato e, comunque, non inferiore a metri cinque, con deroga per le costruzioni sotterranee, i muri di cinta e gli isolati di altezza inferiore a metri tre. Nella fattispecie, il manufatto era un piano seminterrato con un muro di altezza pari a metri 12,90, sicché la distanza da rispettare sarebbe stata di metri 6,45. La deroga non poteva applicarsi, non trattandosi di costruzione sotterranea.

Quanto all’art. 44 del Regolamento edilizio, la Corte ha precisato che esso può operare come deroga alla regola generale di cui all’art. 14, ma non può escluderne interamente l’operatività. La norma, infatti, consente l’edificazione sul confine solo per i piccoli lotti residui. La Corte d’Appello aveva applicato la deroga senza verificare in fatto la sussistenza del presupposto della norma, ossia la configurabilità del lotto come residuo. La difformità dell’opera dal titolo abilitativo, che autorizzava solo un piano interrato, non era stata oggetto di adeguato esame critico da parte del giudice di merito.

La sentenza impugnata è stata, pertanto, cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Catanzaro, in diversa composizione, perché provveda al riesame della domanda in applicazione dei principi indicati.