L’area edificabile gravata da vincolo idrogeologico resta imponibile se la vocazione edificatoria non è annullata (Cass. civ. Sez. 5 n. 14838 del 18.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU e TASI, l’esistenza di vincoli idrogeologici, da esondazione e da inalazioni nocive che condizionino di fatto l’edificabilità del suolo non esclude la natura fabbricabile dell’area, rilevante ex art. 2 del d.lgs. n. 504/1992 e desunta dalla qualificazione attribuita dal piano regolatore generale, ma incide unicamente sulla concreta valutazione del valore venale, riducendo la base imponibile. Tale conclusione viene meno solo quando le limitazioni alla facoltà del proprietario si traducano in vincoli di inedificabilità assoluti, che comprimano fino ad annullare completamente la vocazione edificatoria del terreno. Il giudice è tenuto a valutare in concreto l’effettiva incidenza dei vincoli sovraordinati al PRG, senza limitarsi a un mero richiamo alla qualificazione formale dello strumento urbanistico.

Il Fatto

Il Comune di Fiumicino notificava a un contribuente, per l’anno 2015, avvisi di accertamento per il pagamento di IMU e TASI su terreni ricadenti in zona edificabile secondo il PRG. A seguito del decesso del contribuente, le eredi proponevano appello avverso la sentenza di primo grado che aveva confermato la legittimità dell’imposizione, deducendo la natura di aree edificabili dei fondi e l’esistenza di vincoli assoluti di inedificabilità derivanti da piani di bacino.

Il giudice di secondo grado rigettava il gravame, qualificando i terreni come edificabili ai fini fiscali sulla base della destinazione urbanistica, senza valutare l’incidenza dei vincoli idrogeologici, da esondazione e da esalazioni. Le contribuenti proponevano ricorso per cassazione deducendo, tra l’altro, la violazione dell’art. 2 del d.lgs. n. 504/1992 per la mancata considerazione dei vincoli assoluti imposti dal Piano di Assetto Idrogeologico dell’Autorità di Bacino del fiume Tevere.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, nel confermare la tempestività degli avvisi notificati il 3 marzo 2021, ha ribadito che la sospensione dei termini prevista dall’art. 67 del d.l. n. 18/2020 ha determinato uno slittamento “a pioggia” di 85 giorni dei termini di decadenza, con effetto “a cascata” per tutte le annualità in cui il termine sia decorso nella forbice temporale tra l’8 marzo e il 31 maggio 2020. Quanto all’art. 157 del d.l. n. 34/2020, il comma 7-bis esclude gli enti territoriali dal regime speciale di scissione tra emissione e notifica, ma non osta alla proroga generale di cui all’art. 67.

In relazione al giudicato esterno, la Corte ha affermato che l’effetto vincolante delle sentenze irrevocabili relative ad annualità diverse non opera in materia di imposte periodiche quando la decisione si fondi su elementi mutevoli, come l’edificabilità del terreno. I vincoli idrogeologici, pur potendo comprimere la potenzialità edificatoria, non ne escludono in radice la vocazione, dovendo essere valutati caso per caso sulla base della situazione concreta, che può variare di anno in anno.

La censura riguardante l’omessa valutazione dei vincoli idrogeologici è stata invece ritenuta fondata. I piani di bacino hanno valore di piani territoriali di settore e le loro disposizioni sono immediatamente vincolanti per le amministrazioni e i privati. Il vincolo idrogeologico non determina automaticamente l’inedificabilità assoluta, ma impone un accertamento in concreto: il terreno già inserito in zona edificabile dal PRG rimane tale anche se gravato dal vincolo, che eventualmente ne altera il valore di mercato e quindi la base imponibile. Tuttavia, la Corte ha precisato che il concreto atteggiarsi dei vincoli imposti dal P.A.I. può arrivare a comprimere fino ad annullare del tutto la vocazione edificatoria, azzerando il valore del terreno e elidendo il presupposto dell’imposizione.

Nel caso di specie, il giudice di merito aveva omesso di esaminare il fatto potenzialmente decisivo, limitandosi a motivare per relationem con la sentenza di primo grado e attribuendo prevalenza esclusiva all’inserimento dei terreni nel PRG. La Corte ha pertanto accolto il terzo motivo, cassando la sentenza con rinvio per un nuovo esame che valuti l’effettiva incidenza dei vincoli sulla vocazione edificatoria dei fondi.