Piano di assetto idrogeologico prevalente sugli strumenti urbanistici nella qualificazione edificatoria ai fini IMU (Cass. civ. Sez. 5 n. 14808 del 18.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU e TASI, la sussistenza di un vincolo idrogeologico non esclude la vocazione edificatoria delle aree considerate edificabili secondo lo strumento urbanistico generale, incidendo soltanto sulla determinazione del valore venale e riducendo la base imponibile. Per le aree ricadenti nei piani stralcio di distretto per l’assetto idrogeologico (PAI), la vocazione edificatoria deve invece essere desunta dalle relative disposizioni, rivestendo tali piani carattere immediatamente vincolante per le amministrazioni comunali, quali piani territoriali di settore prevalenti sugli strumenti urbanistico-edilizi adottati. Il vincolo di inedificabilità posto dall’art. 96, lett. f), r.d. n. 523/1904, in materia di distanze dagli argini dei corsi d’acqua pubblici, assume carattere inderogabile e deve essere specificamente correlato al concreto riscontro dello stato dei luoghi.

Il Fatto

Il comune aveva emesso dieci avvisi di accertamento per il recupero a tassazione di IMU e TASI dovute da una società per gli anni dal 2014 al 2018, in relazione al possesso di aree edificabili site in zona golenale del fiume Brenta, classificate come Zona Territoriale Omogenea F/SP1 e destinate a servizi ed attrezzature per il tempo libero. La contribuente aveva impugnato gli atti sostenendo l’inedificabilità assoluta delle aree, in ragione della loro collocazione in una cassa di espansione delle piene e della loro sottoposizione al Piano stralcio per l’Assetto Idrogeologico (P.A.I.).

La Commissione tributaria provinciale e, in appello, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Veneto avevano rigettato le doglianze, ritenendo le aree edificabili per effetto della loro inclusione in zona destinata a servizi e considerando il vincolo idrogeologico solo ai fini della valutazione della base imponibile. La società aveva quindi proposto ricorso per cassazione, articolato in otto motivi, deducendo la violazione dell’art. 2, lett. b), d.lgs. n. 504/1992 e la nullità della sentenza per vizi di motivazione e di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione, dopo aver disatteso i motivi relativi alla motivazione apparente e alla congruità degli atti impositivi, si è concentrata sul tema centrale della vocazione edificatoria delle aree soggette a vincolo idrogeologico. Ha richiamato il consolidato orientamento per cui l’edificabilità di un’area va desunta dalla qualificazione ad essa attribuita dal piano regolatore generale adottato, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti attuativi, così come chiarito dall’interpretazione autentica dell’art. 2, d.lgs. n. 504/1992.

Con specifico riferimento al vincolo idrogeologico, la Corte ha precisato come la sua sussistenza non escluda la natura fabbricabile dell’area, ma incida soltanto sulla concreta valutazione del valore venale. Diverso è però il caso dei piani stralcio di distretto per l’assetto idrogeologico, ai quali va riconosciuto carattere immediatamente vincolante per le amministrazioni comunali, trattandosi di piani territoriali di settore prevalenti sugli strumenti urbanistico-edilizi già adottati. Le aree in contestazione, ricadenti per l’appunto nella zona “F – Area Fluviale” del P.A.I., erano pertanto soggette alle relative disposizioni, che consentivano solo interventi di limitata entità funzionali alla sicurezza idraulica.

La Corte ha inoltre valorizzato il divieto di costruzione posto dall’art. 96, lett. f), r.d. n. 523/1904, che vieta in modo assoluto le fabbriche a distanza inferiore a dieci metri dal piede degli argini dei corsi d’acqua pubblici. Tale divieto, avente natura inderogabile ed essendo richiamato dalle stesse norme tecniche di attuazione del piano regolatore, doveva essere verificato in relazione al concreto stato dei luoghi, considerando che l’area era sommersa per il 32% della sua estensione.

La sentenza impugnata aveva omesso di verificare la conformità della variante di piano regolatore al P.A.I. e l’effettiva potenzialità edificatoria delle aree alla luce del vincolo legale di inedificabilità correlato agli argini. La Corte ha pertanto enunciato il principio di diritto sopra riportato e, accogliendo il quinto motivo di ricorso, ha cassato la sentenza con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Veneto in diversa composizione, dichiarando assorbiti il sesto e l’ottavo motivo.