Distanze legali e tolleranze costruttive: nozione unitaria di costruzione e irrilevanza delle norme edilizie (Cass. civ. Sez. 2 n. 7437 del 28.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La nozione di costruzione, ai fini dell’art. 873 c.c., è unica e non può subire deroghe da parte dei regolamenti locali, il cui rinvio è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore. Le sporgenze degli edifici di apprezzabile profondità e ampiezza, come i balconi sostenuti da solette aggettanti, costituiscono corpo di fabbrica e sono computabili ai fini delle distanze. Le tolleranze costruttive, di cui all’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001, si riferiscono alle misure del titolo abilitativo e non alle distanze legali, operando esclusivamente nei rapporti tra privato e pubblica amministrazione. Le norme sulle distanze, ispirate a finalità pubblicistiche, non lasciano margini di tolleranza né degradano la pretesa del vicino a mero interesse, escludendo la configurabilità di un atto emulativo. In caso di proprietà delimitate da un muro comune, le distanze si misurano dalla faccia esterna del muro prospiciente la costruzione.

Il Fatto

I proprietari di un fondo confinante evocavano in giudizio i vicini, deducendo che questi ultimi avevano realizzato un fabbricato in violazione delle distanze previste dal regolamento locale. Il giudice di primo grado accoglieva parzialmente la domanda, disponendo l’arretramento delle bow-windows, mentre rigettava le altre domande, principali e riconvenzionali. La Corte d’Appello confermava la decisione, compensando le spese. Avverso tale sentenza proponevano ricorso per cassazione i soccombenti in via principale, mentre gli originari attori spiegavano ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale, esaminando i tre motivi di doglianza. In primo luogo, ha ritenuto infondata la censura relativa alla misurazione della distanza, ribadendo che, in caso di proprietà delimitate da un muro comune, la linea di confine non si identifica con la linea mediana del muro stesso. Le distanze, pertanto, si misurano rispetto alla faccia del muro prospiciente la costruzione, conformemente alla giurisprudenza consolidata.

Con riferimento alle dedotte tolleranze del 2%, la Corte ha chiarito che la disposizione di cui all’art. 34, comma 2-ter, e quella successiva dell’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001, non concernono le distanze legali, ma gli scostamenti tra quanto realizzato e quanto progettato rispetto al titolo abilitativo. Tale disciplina attiene alla conformità edilizia e trova applicazione solo nei rapporti tra il privato costruttore e la pubblica amministrazione, non anche in quelli tra soggetti privati. Non è pertanto configurabile alcuna deroga alle norme sulle distanze.

La Corte ha infine escluso la sussistenza di un difetto di interesse ad agire dei vicini, rilevando che le disposizioni in materia di distanze non lasciano al giudice alcun margine di valutazione in ordine ai pregiudizi prodotti dalla loro inosservanza. La pretesa di difendere il proprio diritto dominicale esclude, altresì, la configurabilità dei presupposti dell’atto emulativo, non essendo richiesto che la violazione si sia tradotta in un danno concreto.

Accogliendo il primo motivo del ricorso incidentale, la Corte ha invece enunciato il principio per cui la nozione di costruzione è unica e non derogabile dai regolamenti locali, i quali possono solo stabilire distanze maggiori. I balconi di apprezzabile profondità e ampiezza rientrano nel concetto civilistico di costruzione e, pertanto, le eventuali norme locali che ne escludano il computo vanno disapplicate. È stato, inoltre, rilevato il vizio di omessa pronuncia in relazione alla domanda concernente il deflusso delle acque, non avendo la Corte territoriale risposto alla specifica doglianza sull’asservimento del fondo. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile, vertendo su una valutazione di merito delle risultanze istruttorie.