Accatastamento centro agroalimentare: l’attività commerciale esclude la categoria E/3 (Cass. civ. Sez. 5 n. 18892 del 10.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento catastale, l’art. 2, comma 40, del d.l. n. 262/2006, convertito con modificazioni dalla legge n. 286/2006, pone una vera e propria incompatibilità tra la classificazione di un immobile nelle categorie del gruppo E (E/1-E/6 ed E/9) e la sua destinazione ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato o ad usi diversi, qualora l’unità immobiliare presenti autonomia funzionale e reddituale. Tale principio opera anche quando l’immobile sia destinato a finalità istituzionali o di pubblico interesse dell’ente titolare, dovendosi avere riguardo alla natura oggettiva del bene e alle sue caratteristiche strutturali, non già alla qualifica soggettiva del proprietario o all’attività in concreto svolta. Ne consegue che la destinazione di un centro agroalimentare ad attività di pubblico interesse non è dirimente ai fini dell’attribuzione della categoria residuale E/3, ove il servizio sia in concreto esercitato secondo modalità economiche e remunerative tipiche dell’impresa commerciale, come previsto dall’art. 8 del d.P.R. n. 1142/1949 per la categoria D/8.

Il Fatto

La controversia traeva origine dall’accatastamento del complesso edilizio di un centro agroalimentare, per il quale la società contribuente aveva proposto, tramite procedura docfa, la categoria catastale E/3, relativa agli immobili destinati a particolari esigenze pubbliche. L’Agenzia delle Entrate aveva però ripristinato la categoria D/8, riferita agli immobili a destinazione commerciale. La Commissione tributaria regionale del Piemonte, rigettando l’appello dell’Ufficio, aveva ritenuto che il centro, per la sua destinazione e finalità pubblica e collettiva, dovesse essere classificato nella categoria residuale E/3 e non in quella D/8. Avverso tale sentenza l’Agenzia proponeva ricorso per cassazione, deducendo la violazione del r.d.l. n. 652/1939 e dell’art. 8 del d.P.R. n. 1142/1949, nonché dell’art. 2, comma 2, della legge n. 262/2006, che vieta di classificare in categoria E/3 i beni destinati ad attività commerciale.

La Motivazione della Corte

La Corte Suprema ha esaminato congiuntamente i due motivi di ricorso, in quanto connessi, ritenendoli fondati. Ha preliminarmente disatteso le eccezioni di inammissibilità sollevate dalla società, rilevando la compiuta esposizione dei fatti di causa e l’assenza di istanze di rivalutazione del merito, essendo le censure volte a denunciare violazioni di legge nella valutazione delle risultanze processuali.

Nel merito, la Corte ha richiamato il principio già affermato con la pronuncia n. 1432 del 2022, secondo cui l’art. 2, comma 40, del d.l. n. 262/2006 instaura un’incompatibilità tra la classificazione in categoria E e la destinazione dell’immobile ad uso commerciale o industriale, qualora lo stesso presenti autonomia funzionale e reddituale. Tale autonomia sussiste quando gli immobili sono per sé stessi utili o atti a produrre un reddito proprio, anche se utilizzati per finalità istituzionali dell’ente titolare. La rilevanza del tipo di destinazione d’uso vale anche per un centro agroalimentare, per il quale non può risultare dirimente il criterio della destinazione a servizio pubblico, dovendosi applicare il diverso criterio della funzione o attività svolta.

La Corte ha precisato che il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto tributario che inerisce al bene secondo una prospettiva di tipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive e costruttive dell’immobile. Il fine di lucro merita considerazione solo in termini oggettivati, desumendone la sussistenza dalle caratteristiche strutturali, senza arrestarsi all’attività svolta in un determinato momento, che costituisce criterio meramente complementare. Ha inoltre ribadito che gli immobili del gruppo E sono connotati da una caratterizzazione tipologico-funzionale tale da renderli sostanzialmente incommerciabili ed estranei ad ogni logica commerciale e produttiva, rimanendo irrilevante la destinazione a fine di pubblico interesse che non esclude lo svolgimento di attività secondo parametri imprenditoriali.

La destinazione dell’immobile ad attività di pubblico interesse non è quindi dirimente ai fini dell’attribuzione della categoria E/3, essendo necessario verificare se il servizio sia in concreto esercitato secondo modalità economiche e remunerative tipiche dell’impresa commerciale. Il giudice del rinvio dovrà pertanto accertare la concreta destinazione degli immobili e la sussistenza di un’attività svolta con tali modalità.