Accessione invertita ex art. 938 c.c.: la buona fede non si presume e l’acquisto riguarda solo le costruzioni (Cass. civ. Sez. 2 n. 12583 del 04.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di accessione invertita ex art. 938 c.c., la buona fede del costruttore consiste nel ragionevole convincimento di edificare sul proprio suolo e di non commettere usurpazione; non essendo prevista una presunzione analoga a quella dell’art. 1147 c.c., essa non è presunta ma deve essere positivamente dimostrata dal costruttore, con esclusione ogni qualvolta questi avrebbe potuto, fin dall’inizio, anche solo dubitare della legittimità dell’occupazione del suolo del vicino. L’accertamento della buona fede è valutazione di fatto riservata al giudice di merito, ma la definizione del criterio legale alla stregua del quale condurla costituisce questione di diritto. L’accessione invertita, essendo istituto previsto da norma eccezionale, non è suscettibile di applicazione analogica: l’acquisto della proprietà opera solo per la porzione di suolo occupata da una costruzione intesa quale struttura muraria complessa, con esclusione di manufatti di diversa natura, ancorché funzionalmente pertinenziali all’edificio.

Il Fatto

La società proprietaria di un fondo convenne in giudizio il confinante per l’apposizione di termini e la restituzione delle porzioni di terreno illegittimamente occupate. Il convenuto spiegò domanda riconvenzionale per l’accertamento dell’acquisto della proprietà delle aree occupate ex art. 938 c.c., avendovi realizzato delle costruzioni. Il Tribunale accolse parzialmente entrambe le domande.

La Corte d’appello di Napoli, investita dei gravami, rigettò l’appello principale della società, ritenendo sussistente la buona fede del confinante in ragione dell’obiettiva incertezza dei confini e della presenza di una strada pubblica interposta; accolse solo parzialmente l’appello incidentale delle eredi, riducendo l’indennità di occupazione e negando, per difetto di prova, l’esistenza di un pregresso regolamento amichevole dei confini.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto i primi quattro motivi del ricorso principale. Quanto al primo, relativo alla buona fede, ha precisato che l’accertamento della sussistenza di tale requisito costituisce valutazione di fatto demandata al giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità, mentre è questione di diritto il metro valutativo adottato. Nel caso di specie, il giudice d’appello era incorso in un doppio errore concettuale: aveva fatto ricorso a un criterio meramente presuntivo, anziché agli specifici elementi positivi la cui prova è onerata dal costruttore, e aveva ritenuto sufficiente la situazione di manifesta incertezza dei confini, quando invece sarebbe stato necessario escludere anche il dubbio circa la possibile occupazione del suolo altrui.

Con riferimento al secondo, terzo e quarto motivo, scrutinati congiuntamente, la Corte ha affermato che il meccanismo acquisitivo dell’accessione invertita è previsto da norma eccezionale, non suscettibile di applicazione analogica, e va limitato alla porzione di suolo occupata da una costruzione intesa quale struttura muraria complessa. Ha pertanto censurato la sentenza impugnata nella parte in cui aveva esteso l’acquisto a opere non aventi carattere edificatorio in senso stretto (parcheggi, allocazione di sedie e tavolini) valorizzandone la natura pertinenziale, nonché alle aperture praticate sul muro perimetrale, e aveva negato ogni indennità per lo sconfinamento su area stradale di natura pubblica.

Il quinto motivo del ricorso principale è stato assorbito dall’accoglimento dei precedenti, dipendendo la determinazione dell’indennità dall’accertamento dei presupposti per l’operatività dell’accessione invertita. Il primo motivo del ricorso incidentale è stato dichiarato inammissibile per non avere censurato la ratio decidendi, avendo il giudice d’appello escluso il negozio accertativo dei confini non per carenza di forma scritta ma per radicale difetto di prova. Gli altri motivi del ricorso incidentale sono stati assorbiti.