Prelazione agraria e mancato pagamento del prezzo: reviviscenza del preliminare (Cass. civ. Sez. 3 n. 15067 del 19.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di prelazione agraria, la condizione risolutiva cui è subordinata l’efficacia del contratto preliminare di vendita di un fondo rustico non si verifica con il solo esercizio del diritto di prelazione da parte del coltivatore diretto, ma richiede anche il rispetto, da parte del prelazionante, dei termini legali di pagamento del prezzo. Il mancato versamento del prezzo entro il termine di cui all’art. 8, comma 6, della legge n. 590/1965 impedisce il subentro nel preliminare, che riprende efficacia tra le parti originarie. Ne consegue che il proprietario può agire contro il promissario acquirente per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Il Fatto

La controversia origina da un contratto preliminare di compravendita di un fondo rustico, stipulato tra il proprietario e un terzo promissario acquirente. Successivamente, una coltivatrice diretta di un fondo confinante esercitava il diritto di prelazione agraria ai sensi dell’art. 8 della legge n. 590/1965, senza però versare il prezzo nel termine previsto.

Il Tribunale accoglieva la domanda del promittente venditore volta a ottenere il trasferimento della proprietà in favore del promissario acquirente. La Corte d’Appello, invece, riformava la decisione, ritenendo che nel preliminare fosse subentrato il retraente, con la conseguenza che il proprietario avrebbe dovuto agire contro quest’ultimo per l’esecuzione specifica.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione chiarisce che l’art. 8, commi 6 e 8, della legge n. 590/1965 configura il pagamento del prezzo come condizione sospensiva dell’efficacia del trasferimento. Il mancato versamento entro il termine legale di tre mesi, pertanto, preclude l’effetto traslativo in favore del prelazionante. Tale evenienza non determina la caducazione automatica del preliminare, ma la sua reviviscenza tra le parti originarie.

La Corte privilegia l’orientamento per cui la condizione di natura risolutiva non si verifica con il solo esercizio della prelazione, essendo necessario anche il rispetto dei termini di pagamento. Il mancato adempimento del prelazionante, che non ha effetti liberatori, fa sì che il promissario acquirente veda i propri diritti riprendere efficacia, senza necessità di una nuova manifestazione di volontà.

La soluzione adottata garantisce un equo bilanciamento tra la tutela del prelazionante, che ha diritto a un termine minimo per il pagamento, e quella del promissario acquirente, i cui diritti restano sospesi solo fino all’avveramento della condizione.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Catanzaro, in diversa composizione, per un nuovo esame in applicazione dei principi enunciati.