Obbligo di valutazione comparativa con l’unità tipo nel classamento catastale (Cass. civ. Sez. 5 n. 15345 del 20.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di catasto, il classamento delle unità immobiliari a destinazione ordinaria va verificato sulla base di una valutazione di natura comparativa condotta alla luce delle unità tipo di riferimento indicate nei quadri di qualificazione e classificazione. La decisione del giudice del merito che prescinda dall’identificazione delle unità tipo di riferimento e dalla conseguente valutazione comparativa è denunciabile, nel giudizio di legittimità, sotto il profilo della violazione di legge. Il giudizio estimativo inerente al classamento, una volta ripercorso dal giudice del merito, non può essere censurato in Cassazione se non sub specie di vizio di motivazione ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.

Il Fatto

La Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, riformando la decisione di prime cure, aveva accolto l’impugnazione proposta dalla contribuente avverso un avviso di accertamento catastale recante rettifica della dichiarazione docfa. L’Agenzia delle Entrate aveva attribuito all’unità immobiliare la categoria A/1, in luogo della categoria A/2 proposta dalla contribuente.

Il giudice del gravame aveva ritenuto non condivisibile la rettifica, valorizzando gli esiti di una consulenza tecnica d’ufficio – assunta in un distinto giudizio – e le riproduzioni fotografiche prodotte, dalle quali emergeva che l’immobile non ricadeva in una zona di pregio e presentava caratteristiche tipologiche ordinarie. L’Agenzia ricorre per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, anteposto l’esame del terzo motivo – con cui l’Agenzia deduceva la nullità della sentenza per violazione dell’art. 132 cod. proc. civ. per motivazione apparente – lo disattende, richiamando il consolidato insegnamento delle Sezioni Unite: la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. ha ridotto il sindacato di legittimità sulla motivazione ai soli vizi che si tramutano in violazione di legge costituzionalmente rilevante, attinenti cioè all’esistenza stessa della motivazione. Nella specie, la sentenza impugnata, per i suoi contenuti, si sottraeva alla censura, che si risolveva in una critica all’accertamento in fatto.

Il primo motivo è, invece, fondato. La Corte rammenta che l’attribuzione della rendita catastale è un atto che inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive che connotano la destinazione ordinaria. Il quadro normativo – nella specie, gli artt. 6, 7, 9, 61 e 63 del d.P.R. n. 1142/1949 e l’art. 8 del d.P.R. n. 138/1998 – evidenzia come al classamento si pervenga attraverso operazioni di qualificazione e classificazione che impongono il confronto con le unità tipo rappresentative del merito medio di ciascuna classe.

Tali disposizioni non integrano clausole generali, ma implicano un procedimento estimativo comparativo, incentrato su unità immobiliari di riferimento, da cui dipende la legittimità stessa del classamento. La decisione che ne prescinda è denunciabile per violazione di legge; solo una volta ripercorso il procedimento, l’esito può essere censurato sotto il profilo del vizio di motivazione.

La gravata sentenza, pur avendo svolto accertamenti fattuali sul fattore posizionale ed edilizio, aveva del tutto omesso la stima comparativa con l’unità tipo della categoria A/1, sicché la Corte accoglie il primo motivo, assorbito il secondo, cassa la sentenza e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.