Obbligazioni propter rem e subacquirenti: serve la previsione negoziale (Cass. civ. Sez. 1 n. 22645 del 03.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligazione di corrispondere al Comune i maggiori oneri sostenuti per l’acquisizione delle aree espropriate, ai sensi dell’art. 35 della legge n. 865/1971, grava sul concessionario e su coloro che subentrano nel rapporto concessorio, quali soggetti che realizzano l’edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al proprio dante causa; l’ambulatorietà di tale obbligazione opera, pertanto, automaticamente solo tra detti soggetti. Non è invece trasferibile ai successivi acquirenti degli alloggi, che non siano parti del rapporto convenzionale, salvo che la trasmissione sia espressamente prevista nell’atto di convenzione o che gli stessi acquirenti se ne facciano negozialmente carico con l’atto di trasferimento. Il principio di pareggio di bilancio, pur fondamento della previsione normativa, non impone il coinvolgimento degli aventi causa del concessionario.

Il Fatto

Il Comune agiva in giudizio nei confronti di due soggetti, assegnatari di un alloggio realizzato in regime di edilizia economica e popolare, per ottenere il rimborso pro quota delle somme versate a seguito di una condanna al pagamento di una differenza sull’indennità di esproprio di terreni su cui era stato edificato il fabbricato. La domanda, accolta in primo grado, era respinta dalla Corte d’appello, che escludeva la natura propter rem dell’obbligazione nei confronti degli assegnatari, in quanto soggetti non parti della convenzione stipulata tra il Comune e la cooperativa concessionaria.

La Motivazione della Corte

La Cassazione, nel rigettare il ricorso, conferma il proprio orientamento in tema di circolazione degli obblighi urbanistici nascenti dalle convenzioni ex art. 35 della legge n. 865/1971 e di quelle di lottizzazione. La Corte rammenta che l’obbligo di sostenere i maggiori oneri di espropriazione grava in primo luogo sul concessionario ed è qualificabile come obbligazione propter rem, con conseguente trasferimento automatico in capo a colui che subentra nel permesso di costruire, per lo stretto collegamento tra la convenzione e l’atto concessorio.

Tale automatica ambulatorietà non opera invece nei confronti dei terzi successivi acquirenti degli immobili. Per questi, la riferibilità dell’obbligazione postula o una clausola espressa nella convenzione che ne preveda la trasmissione, oppure un’esplicita assunzione negoziale contenuta nell’atto di trasferimento della proprietà in loro favore. La Corte fonda tale conclusione sul disposto dell’art. 1372 cod. civ., in forza del quale il contratto non produce effetto rispetto ai terzi, nonché sulla natura di “modulo convenzionale” dell’accordo tra Comune e concessionario, cui si applicano i principi civilistici in materia di obbligazioni e contratti in quanto compatibili ai sensi dell’art. 11 della legge n. 241/1990.

Nel caso di specie, la Corte territoriale aveva accertato che la convenzione non conteneva alcuna previsione di vincolatività dell’obbligo di conguaglio per gli assegnatari: l’art. 7 si limitava a imporre alla cooperativa la corresponsione delle somme al Comune, mentre l’art. 14 prevedeva il solo obbligo di portare a conoscenza dei soci ed aventi causa gli atti della convenzione. Allo stesso modo, l’atto di assegnazione non conteneva menzione di obblighi derivanti dall’acquisizione in proprietà superficiaria delle aree. Tali valutazioni, in quanto frutto di interpretazione contrattuale, sono ritenute incensurabili in sede di legittimità.

Infine, la Corte respinge il tentativo del Comune di far derivare l’obbligo dal rapporto sociale tra il socio e la cooperativa. Tale profilo è dichiarato inammissibile per novità, oltre che infondato, richiamandosi la distinzione tra rapporto sociale e rapporto di scambio, per cui al socio assegnatario dell’alloggio non può essere imposto alcun adeguamento del prezzo in assenza di un fondamento nell’accordo negoziale.