Cessione di aree e responsabilità solidale del cedente: la solidarietà convenzionale permane fino alla prestazione delle garanzie da parte dell’acquirente (TAR Lombardia n. 4163 del 01.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nelle convenzioni urbanistiche, la clausola che prevede la solidarietà passiva del soggetto attuatore cedente le aree comporta che l’obbligazione verso l’amministrazione non si estingue per effetto della mera alienazione dell’area o del subentro dell’acquirente, ma permane sino alla presentazione, da parte di quest’ultimo, delle garanzie previste dalla convenzione, quale fatto costitutivo dell’effetto liberatorio. L’atto integrativo che disciplini il subentro dell’acquirente, richiamando la predetta clausola, non deroga al meccanismo di permanenza della solidarietà. Le diffide inviate al condebitore solidale e la ricezione di atti interruttivi da parte del debitore originario interrompono la prescrizione anche nei confronti degli altri condebitori, ai sensi dell’art. 1310 c.c. La penale per il mancato completamento dell’intervento entro il termine quinquennale trova fondamento nell’omessa ultimazione dell’opera, non nella mancata prestazione della garanzia, che costituisce invece presupposto per la sospensione dell’escussione.

Il Fatto

Con convenzione attuativa del 2007, la società ricorrente e una cooperativa edilizia si erano impegnate, nei confronti del comune, alla realizzazione di uno standard qualitativo consistente in una residenza temporanea universitaria, entro il termine di cinque anni. Alla scadenza del termine, l’opera non era stata realizzata. La ricorrente, dopo aver ceduto le aree, riteneva di aver cessato ogni obbligo, essendo subentrati gli acquirenti. Il comune, constatato il mancato adempimento e l’assenza di valide garanzie sostitutive, diffidava la società all’esatto adempimento, applicando la penale prevista in convenzione e anticipando l’escussione della fideiussione. La società impugnava la diffida e il successivo atto di conferma, deducendo il difetto di legittimazione passiva, la prescrizione del credito e il difetto di motivazione.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha respinto il primo motivo, incentrato sul difetto di legittimazione passiva. La clausola dell’art. 18.2 della convenzione dispone che i soggetti attuatori originari rimangano solidalmente obbligati nei confronti del comune fino a quando l’acquirente non abbia presentato le garanzie previste dall’art. 17. La cessione delle aree e il subentro dell’acquirente non determinano, di per sé, la liberazione del cedente, essendo richiesto un fatto ulteriore e specifico, ossia la prestazione delle garanzie fideiussorie. Nel caso di specie, tale condizione non si è mai verificata, persistendo la responsabilità solidale della ricorrente.

Il Tribunale ha inoltre escluso la fondatezza dell’eccezione di prescrizione, rilevando che le diffide del 2013 e del 2020 risultano comunicate anche alla società ricorrente e sono idonee a interrompere il termine, decorrente dalla scadenza della convenzione. In applicazione dell’art. 1310 c.c., gli atti interruttivi indirizzati agli altri condebitori solidali producono effetti anche nei confronti della ricorrente, in forza del vincolo di solidarietà passiva sancito dalla convenzione.

Con riferimento al difetto di motivazione, il Collegio ha ritenuto la diffida adeguatamente motivata, in quanto individua il titolo convenzionale dell’obbligo, il termine di adempimento, il perdurare dell’inadempimento e le ragioni della non idoneità delle proposte alternative formulate dagli altri soggetti. La valutazione dell’amministrazione sulla mancata satisfattività delle soluzioni prospettate non è risultata manifestamente illogica, anche alla luce dei pareri negativi espressi dagli organi tecnici sui progetti alternativi.

Il Tribunale ha infine respinto il motivo aggiunto, precisando che la penale trova fondamento nell’art. 17.7 della convenzione, che sanziona la mancata ultimazione dell’opera entro il termine, e non la mancata prestazione della garanzia. La richiesta di nuove coperture fideiussorie costituisce attuazione delle previsioni convenzionali e presupposto legittimo per la sospensione dell’escussione. La tardiva presentazione di un’istanza edilizia, poi rigettata, non elide il ritardo già maturato. Il ricorso è stato pertanto integralmente respinto, con compensazione delle spese.