Risoluzione del preliminare e restituzione della caparra: la domanda di ripetizione sopravvive alla pronuncia di inadempimento dell’acquirente (Cass. civ. Sez. 2 n. 8573 del 06.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nel contratto preliminare, la parte non inadempiente che, avendo corrisposto una caparra confirmatoria, agisca per la risoluzione giudiziale e il risarcimento del danno, non può modificare la propria domanda in quella di accertamento del recesso, qualificandosi come domanda nuova e come tale inammissibile in appello. La domanda con cui si chieda, oltre alla risoluzione, la condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra e al ristoro degli ulteriori danni va qualificata come domanda di risoluzione giudiziale per inadempimento, non come esercizio del diritto potestativo di recesso. La pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente non esclude la condanna del promittente venditore alla restituzione della caparra ricevuta, giacché, non avendo questi esercitato il recesso, la corresponsione resta priva di causa e la relativa somma è dovuta a titolo di indebito. Tale condanna non viola il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, costituendo il riconoscimento di un bene della vita omogeneo, seppure ridimensionato, rispetto alla richiesta originaria.

Il Fatto

Due promissarie acquirenti convenivano in giudizio la promittente venditrice, deducendo di aver concluso due contratti preliminari aventi ad oggetto il medesimo immobile e di aver versato una caparra confirmatoria. Le attrici, dopo aver scoperto presunti vizi dell’immobile e la pendenza di un giudizio nei confronti della venditrice, domandavano l’accertamento dell’inadempimento di quest’ultima, la risoluzione dei contratti e la condanna della controparte alla restituzione del doppio della caparra versata, oltre al risarcimento dei danni.

Il Tribunale accoglieva le domande, pronunciando la risoluzione per inadempimento della convenuta. La Corte d’appello, invece, riformava la sentenza, dichiarando la risoluzione dei contratti per inadempimento delle acquirenti e rigettando le loro domande, ritenendo inammissibile il mutamento della domanda di risoluzione in quella di recesso. Avverso tale decisione le soccombenti proponevano ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo di ricorso, relativo alla mancata declaratoria di inammissibilità dell’appello. Ha precisato che, ai sensi dell’art. 366 c.p.c., il ricorrente che censuri la mancata pronuncia di inammissibilità dei motivi di appello ha l’onere di indicare specificamente le ragioni per cui i motivi di gravame sarebbero carenti, non potendo limitarsi a un rinvio generico all’atto. Nella specie, il ricorso conteneva una doglianza cumulativa priva di qualsivoglia specificazione in ordine al contenuto dei singoli motivi di appello asseritamente non specifici.

Il secondo motivo, relativo alla valutazione della gravità dell’inadempimento, è stato parimenti dichiarato inammissibile per la mescolanza di censure eterogenee, riferibili a diversi vizi di cui all’art. 360 c.p.c. La Corte ha altresì escluso la sussistenza di una motivazione apparente e ha ribadito che la valutazione delle risultanze istruttorie e la ricostruzione dei fatti storici attengono al merito, non sindacabile in sede di legittimità.

Il terzo motivo è stato invece accolto nei limiti di seguito esposti. La Corte ha confermato l’orientamento secondo cui la domanda di risoluzione giudiziale cumulata con quella di pagamento del doppio della caparra e di risarcimento del danno non è qualificabile come recesso, ma come domanda di risoluzione per inadempimento. Ne ha, quindi, affermato l’inammissibilità della modifica in appello. Ha, però, censurato la statuizione della Corte territoriale che, da tale inammissibilità, aveva fatto discendere il rigetto della domanda di restituzione della caparra versata.

In motivazione è evidenziato che, una volta pronunciata la risoluzione giudiziale del contratto, la caparra confirmatoria perde la sua funzione di liquidazione forfettaria del danno e la sua corresponsione resta priva di causa. Ne consegue che la parte inadempiente, pur non potendo pretendere il doppio, ha diritto alla ripetizione della somma versata, non avendo la controparte titolo per trattenerla, a meno che non abbia esercitato il recesso. La Cassazione ha, pertanto, cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Potenza in diversa composizione.