Locazione di immobili tra stasi del mercato e attività d’impresa: motivazione apparente e pro-rata IVA (Cass. civ. Sez. 5 n. 10162 del 19.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IVA, costituisce vizio di motivazione apparente della sentenza, rilevante ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., l’affermazione dell’occasionalità di un’attività di locazione di immobili priva di alcuna argomentazione idonea a rendere percepibile il fondamento della decisione, che non si confronta con i principi di legittimità in materia. Le operazioni esenti non vanno considerate nel calcolo del pro-rata di cui all’art. 19-bis d.P.R. 633/1972 se non rientrano, secondo un criterio di regolarità causale e non di mera occasionalità, nell’attività propria dell’impresa. A tal fine, rileva l’attività effettivamente svolta, non quella definita dall’oggetto sociale; la locazione di un fabbricato realizzato per essere venduto, compiuta durante un periodo di stasi del mercato in attesa del momento più proficuo, si qualifica atto compreso nell’attività d’impresa.

Il Fatto

La società, attiva nella costruzione di edifici residenziali e non, aveva impugnato un avviso di accertamento con cui l’Amministrazione finanziaria aveva recuperato a tassazione una parziale indetraibilità dell’IVA, applicando il pro-rata per avere la contribuente effettuato operazioni esenti da locazione di immobili. La società sosteneva che tale attività, non essendo prevista dall’atto costitutivo come attività primaria, fosse solo occasionale e, pertanto, irrilevante ai fini del calcolo della percentuale di detraibilità.

La Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado accoglieva invece l’appello, ritenendo l’attività di locazione meramente occasionale e conseguenziale alla mancata vendita degli immobili ultimati, annullando l’avviso. Avverso tale sentenza l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato congiuntamente i motivi, incentrati sulla violazione dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. per motivazione apparente e sulla violazione dell’art. 19-bis, comma 2, d.P.R. n. 633/1972. Richiamato il consolidato orientamento delle Sezioni Unite n. 8053/2014 e n. 22232/2016, la Suprema Corte ha precisato che la motivazione è solo apparente quando, benché graficamente esistente, non rende percepibile il fondamento della decisione, perché reca argomentazioni inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice, non raggiungendo la soglia del “minimo costituzionale” di cui all’art. 111, comma 6, Cost.

Applicando tale principio al caso di specie, la Corte ha rilevato che il giudice d’appello si era limitato ad affermare l’occasionalità dell’attività di locazione senza confrontarsi con i principi di legittimità in subiecta materia né indicare gli elementi di fatto posti a fondamento della conclusione. La mera circostanza che l’attività prevalente fosse la costruzione di immobili non era stata ritenuta sufficiente a escludere la natura imprenditoriale della locazione.

La Corte ha quindi enunciato il principio per cui, al fine di verificare se un’operazione rientri nell’attività propria dell’impresa, occorre avere riguardo all’attività effettivamente svolta, desumibile dal volume d’affari, e non all’oggetto sociale. Con specifico riferimento alla locazione di immobili realizzati per la vendita, è stato ribadito che tale attività si qualifica come atto compreso nell’impresa ove resti sul piano della gestione conservativa durante un periodo di stasi del mercato, in attesa del momento più proficuo per l’alienazione.

La motivazione della sentenza impugnata, priva di tali valutazioni, è stata pertanto ritenuta solo apparente. La Corte ha accolto entrambi i motivi, cassato la sentenza e rinviato alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Calabria, in diversa composizione, per il riesame dell’appello.