Onere della prova del vizio sui quorum in capo al condomino impugnante (Cass. civ. Sez. 2 n. 11588 del 28.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nel giudizio di impugnazione di una deliberazione dell’assemblea condominiale, l’onere di provare il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio grava sul condomino che impugna. Quando l’impugnazione è fondata su vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea o all’adozione della delibera con maggioranza inferiore a quella prescritta, la mancanza di tabelle millesimali o l’incertezza sui valori proporzionali delle quote non inverte l’onere probatorio: il giudice deve valutare “a posteriori” se i quorum siano stati raggiunti e, ove il fatto allegato rimanga incerto, il rischio della prova mancata ricade sull’attore. L’atto di approvazione delle tabelle millesimali ha natura meramente dichiarativa, non negoziale, ed esprime un preesistente rapporto di valore secondo i criteri legali.

Il Fatto

Alcuni condomini impugnavano, ex art. 1137 c.c., la deliberazione assembleare del 7 maggio 2008, deducendo vizi di convocazione e il mancato raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi, oltre alla contestazione di lavori di spostamento del portone di ingresso del fabbricato. Il Tribunale annullava la delibera limitatamente alla nomina dell’amministratore; la Corte d’appello, invece, accoglieva l’appello principale e annullava integralmente la delibera per difetto del quorum costitutivo di valore, rilevando l’assenza di dati certi e oggettivi sui valori delle singole unità, contestando le stime divergenti dei tecnici di parte.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha disatteso le eccezioni di inammissibilità del ricorso ex art. 366, comma 1, nn. 4) e 6), c.p.c., precisando che i requisiti di contenuto-forma vanno verificati in rapporto a ciascun singolo motivo di impugnazione. Ha poi rilevato che, ratione temporis, trova applicazione l’art. 1136 c.c. nella formulazione antecedente alla riforma di cui alla legge n. 220/2012, essendo impugnata una delibera del 2008.

Richiamando il principio per cui la Cassazione può individuare d’ufficio una ragione giuridica diversa da quella indicata dalla parte, la Corte ha accolto il quinto motivo di ricorso, relativo alla violazione dell’art. 1137 c.c., assorbendo le restanti censure. Il giudice di legittimità ha affermato che spetta al condomino che impugna la delibera provare l’effettiva sussistenza del vizio denunciato, incluso il difetto dei quorum, sulla base del valore proporzionale delle unità immobiliari.

La Suprema Corte ha chiarito che la tabella millesimale ha rilievo dirimente solo se i condomini ne abbiano accettato il valore negoziale, mentre l’atto di approvazione delle tabelle ha natura dichiarativa, limitandosi a esprimere un preesistente rapporto di valore secondo i criteri legali. Pertanto, la mancanza di tabelle non costituisce requisito di validità delle delibere, essendo sempre consentito valutare anche “a posteriori” in giudizio il raggiungimento delle maggioranze richieste.

La Corte d’appello, avendo correttamente escluso la necessità delle tabelle ma non avendo applicato il principio sull’onere della prova, avrebbe dovuto porre a carico dei condomini impugnanti la dimostrazione del difetto dei quorum. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Messina in diversa composizione.