Il potere dell’amministratore di condominio e la volontà contraria dell’assemblea (Cass. civ. Sez. 2 n. 12742 del 05.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’amministratore di condominio, pur essendo legittimato ad agire senza autorizzazione dell’assemblea per il compimento di atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130, n. 4, cod. civ., è sempre vincolato dalla volontà dell’assemblea dei condomini, titolari del rapporto sostanziale. L’assemblea, provvista di competenza generalizzata, può in ogni momento sostituirsi all’amministratore e privarlo dei suoi poteri, potendo decidere di non proporre, di rinunciare o di transigere una lite avente ad oggetto diritti disponibili. Ne consegue che l’amministratore non è legittimato a proporre o proseguire un giudizio contro uno o più condomini o contro terzi quando l’assemblea abbia espresso un intendimento contrario, non sussistendo in capo allo stesso un autonomo interesse alla lite. Per i singoli condomini, invece, nelle controversie che investono i diritti reali sulle parti comuni, permane un autonomo potere individuale di agire e resistere in giudizio, concorrente con quello dell’amministratore e non condizionato dalla volontà assembleare.

Il Fatto

Il condominio di un edificio di Catania agiva in giudizio nei confronti di una condomina per sentir dichiarare la violazione del regolamento contrattuale, il quale, all’art. 6, qualificava la terrazza di copertura del nono piano come proprietà condominiale, attribuendone l’uso e il calpestio esclusivo alla proprietaria di un appartamento e inibendo su di essa qualsiasi sopraelevazione. Il condominio chiedeva, inoltre, la condanna della condomina alla demolizione del manufatto realizzato sulla terrazza e alla riduzione in pristino.

Il Tribunale accoglieva la domanda. La Corte d’Appello di Catania, in parziale riforma, dichiarava il difetto di legittimazione attiva del condominio con riguardo alla domanda di accertamento della proprietà della terrazza, per essere stata proposta dall’amministratore senza la prescritta autorizzazione assembleare, ma confermava la condanna alla demolizione del manufatto, ritenendo l’azione volta alla rimozione delle opere realizzate in violazione del regolamento rientrante tra gli atti conservativi.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte esamina i motivi di ricorso della condomina, incentrati sulla contestazione del potere dell’amministratore di agire autonomamente. Il primo motivo, riguardante la legittimazione dell’amministratore ad agire per la demolizione del manufatto, è rigettato. La Corte dà continuità al principio per cui l’amministratore, in base ad un’interpretazione estensiva dell’art. 1130, n. 4, cod. civ., è legittimato ad agire senza autorizzazione assembleare per gli atti conservativi relativi alle parti comuni, quali le azioni volte alla cessazione di violazioni del regolamento condominiale. Tale potere sussiste in quanto la domanda, pur avendo natura reale, è diretta a conservare l’esistenza e la funzione delle parti comuni, tutelando l’interesse generale al rispetto delle regole condominiali.

Il secondo e il terzo motivo di ricorso sono invece ritenuti fondati. La Corte d’Appello aveva omesso di pronunciarsi sulla dedotta esistenza di una delibera assembleare del 17 ottobre 2011 con cui i condomini avevano manifestato la volontà di non promuovere l’azione giudiziaria. Sul punto, la Corte di Cassazione afferma il principio per cui, pur essendo l’amministratore legittimato ad agire autonomamente per atti conservativi, tale potere non può essere esercitato in contrasto con una volontà contraria dell’assemblea, che è provvista di una competenza generalizzata e può sempre sostituirsi all’amministratore.

La Corte chiarisce che la questione della rappresentanza processuale dell’amministratore non può essere scissa dalla titolarità sostanziale del rapporto controverso. L’amministratore non è parte del rapporto giuridico sostanziale e, pertanto, non può disporne autonomamente contro la volontà dei condomini, dovendo adeguarsi alla loro decisione validamente espressa. Diverso è il caso dei singoli condomini i quali, in virtù della loro qualità di comproprietari pro quota, conservano una legittimazione autonoma e concorrente ad agire a tutela dei diritti reali sulle parti comuni, anche in caso di deliberazione contraria dell’assemblea.

Quanto ai motivi relativi alla qualificazione del manufatto come sopraelevazione e alla sua regolarità urbanistica, la Corte li dichiara infondati. La natura di sopraelevazione è stata accertata dai giudici di merito sulla base della consulenza tecnica, con una valutazione non sindacabile in sede di legittimità. La regolarità urbanistica dell’opera, inoltre, è irrilevante nei rapporti tra privati, ove il divieto di sopraelevazione sia previsto dal regolamento condominiale contrattuale. La Corte accoglie, quindi, il secondo e terzo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Catania in diversa composizione, affinché valuti se l’assemblea avesse effettivamente deliberato di non procedere per via giudiziaria.