Subconcessione demaniale e soggettività passiva IMU: la distinzione dall’affitto di ramo d’azienda (Cass. civ. Sez. 5 n. 108 del 02.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il rapporto avente ad oggetto un’azienda organizzata su un bene demaniale dato in concessione all’affittante intercorre tra l’affittuario e l’affittante, non tra l’ente concedente e l’affittuario. La distinzione tra affitto di ramo d’azienda e subconcessione di diritto privato di un bene demaniale va ricercata nella tipologia di attività che il terzo affidatario deve espletare: ricorre la subconcessione quando il bene è concesso in godimento al terzo per svolgere un’attività compresa tra quelle che il concessionario avrebbe svolto direttamente, attribuendo rilevanza causale al momento gestionale piuttosto che al mero godimento. Tale subconcessione costituisce il presupposto per il riconoscimento della soggettività passiva ai fini ICI/IMU in capo al sub-concessionario. In tema di sanzioni tributarie, ai fini dell’esclusione della responsabilità per difetto dell’elemento soggettivo, grava sul contribuente la prova della buona fede, ossia dell’ignoranza incolpevole non superabile con l’ordinaria diligenza.

Il Fatto

La società, concessionaria di un’area demaniale su cui insisteva uno stabilimento balneare, impugnava un avviso di accertamento IMU per gli anni 2012-2015 emesso dal Comune. La contribuente sosteneva di aver concesso il bene in subconcessione, dietro espressa autorizzazione comunale, mediante un contratto di affitto di ramo d’azienda stipulato con una terza società. La Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso e la CTR della Calabria confermava la decisione, escludendo la prova dell’esistenza di una subconcessione e negando la buona fede della società. Avverso tale sentenza la società proponeva ricorso per cassazione, deducendo in particolare la violazione dell’art. 45-bis cod. nav. e il vizio di motivazione.

La Motivazione della Corte

La Corte ha esaminato prioritariamente il motivo di ricorso concernente il vizio motivazionale, rigettandolo. Ha ritenuto la sentenza impugnata esente da contraddittorietà, condividendo l’assunto del giudice d’appello secondo cui l’assenso del Comune all’affitto di un ramo d’azienda non equivale a una subconcessione. Ha inoltre rilevato che, trattandosi di doppia conforme, era preclusa ogni censura motivazionale in assenza di deduzione di differenti ragioni poste a fondamento delle due decisioni.

Quanto al motivo centrale, la Corte ha dichiarato inammissibile la censura per violazione del principio di autosufficienza, non avendo la ricorrente trascritto il contratto di affitto di ramo d’azienda né l’autorizzazione comunale che ne costituiva il presupposto. Ciò ha impedito al Collegio di verificare l’oggetto e la portata dell’autorizzazione e la natura dei rapporti dedotti.

Ciononostante, la pronuncia svolge un’ampia ricostruzione del quadro normativo. La Corte ha rammentato che l’art. 45-bis cod. nav. consente al concessionario, previa autorizzazione dell’autorità competente, di affidare ad altri soggetti la gestione delle attività oggetto della concessione o delle attività secondarie, realizzando una possibile scissione tra titolarità e gestione del rapporto concessorio. La titolarità della concessione assicura alla P.A. un unico interlocutore per la salvaguardia dei beni demaniali.

Il criterio discretivo tra affitto di ramo d’azienda e subconcessione va individuato nel tipo di attività che il terzo è chiamato a svolgere: solo quando il bene è concesso per realizzare un’attività funzionalmente collegata a quella del concessionario, con obblighi e limitazioni imposti dal regolamento contrattuale, si versa in subconcessione. Ciò che rileva è l’attribuzione di rilevanza causale al momento gestionale, che realizza la “sostituzione” del sub-concessionario nel godimento strumentale del bene ai fini della gestione del servizio. Tale diritto conformato, corrispondente a quello del concessionario, costituisce il presupposto per la soggettività passiva ai fini IMU.

Infine, la Corte ha ritenuto infondato il motivo concernente le sanzioni. Ha ribadito che grava sul contribuente la prova dell’assenza di colpa, dimostrando uno stato di ignoranza incolpevole non superabile con l’ordinaria diligenza. La mancata produzione documentale ha impedito di verificare l’eventuale buona fede della società, con conseguente conferma della sanzione nella misura del 30%.