Classamento catastale A/1: la signorilità va accertata con valutazione complessiva, non sulla sola superficie abitabile (Cass. civ. Sez. 5 n. 11727 del 29.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di catasto, ai fini della riconducibilità del bene alla categoria A/1, l’accertamento fattuale riservato al giudice di merito in ordine alla connotazione di signorilità del bene va riferito alla presenza di elementi di qualificazione dell’unità immobiliare di livello superiore alla media, rispetto ai canoni costruttivi ordinariamente riscontrabili. Tale valutazione ha natura complessiva e deve tener conto della collocazione del bene nel contesto territoriale, dell’ordinarietà catastale del fabbricato, delle caratteristiche costruttive e tipologiche dell’unità immobiliare, nonché del suo stato manutentivo e del corredo di impianti tecnologici e locali di servizio. La qualificazione di un’abitazione come “signorile”, “civile” o “popolare” corrisponde a nozioni presenti nell’opinione generale in un determinato contesto spazio-temporale e non va mutuata dal d.m. 2 agosto 1969, che rileva solo ai fini dell’accesso alle agevolazioni fiscali per le abitazioni di lusso. La superficie utile, inoltre, va determinata avendo riguardo all’utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate procedeva a diverso classamento dell’unità immobiliare dei contribuenti, assegnando alla stessa la categoria catastale A/1 in luogo della categoria A/2. La Commissione tributaria regionale della Toscana accoglieva l’appello dei contribuenti, ritenendo l’avviso illegittimo per ragioni di merito: il giudice regionale, basandosi sui dati emergenti dalla planimetria, riteneva che il piano superiore dell’appartamento non consentisse lo svolgimento della vita quotidiana ma solo l’utilizzo quale deposito, escludendo così il carattere signorile del bene sulla base della prevalenza di superfici non abitabili.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, nel decidere il ricorso principale dell’Agenzia, ha esaminato congiuntamente i motivi concernenti la valutazione del carattere signorile del bene. I giudici di legittimità hanno accolto le censure, affermando che l’attribuzione della categoria catastale consegue alla considerazione della destinazione ordinaria dell’unità immobiliare, tenuto conto dei suoi caratteri tipologici e costruttivi specifici e delle consuetudini locali, ai sensi dell’art. 8, comma 2, d.P.R. n. 138/1998.

La Corte ha ribadito che, in assenza di una specifica definizione legislativa delle categorie e classi, la qualificazione di un’abitazione come “signorile”, “civile” o “popolare” corrisponde alle nozioni presenti nell’opinione generale in un determinato contesto spazio-temporale. Tale qualificazione non va mutuata dal d.m. 2 agosto 1969, atteso che il procedimento di classamento è volto all’attribuzione di categoria, classe e rendita, mentre la qualificazione “di lusso” risponde alla finalità di precludere l’accesso a talune agevolazioni fiscali. La nota ministeriale C-1/1022 del 4 maggio 1994 offre solo indicazioni su cui orientare l’apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito.

I giudici hanno quindi enunciato il principio per cui la valutazione della signorilità coinvolge una valutazione complessiva, che deve considerare la collocazione del bene, l’ordinarietà catastale del fabbricato, le caratteristiche costruttive e tipologiche, lo stato manutentivo e il corredo impiantistico, indipendentemente dall’estensione della superficie. Il giudice regionale aveva invece fondato il proprio convincimento sul solo elemento della superficie abitabile del piano superiore in parte adibito a mansarda, incorrendo in un errore giuridico.

Quanto al ricorso incidentale, la Corte ha respinto entrambi i motivi, confermando che il termine di dodici mesi per la determinazione della rendita definitiva nella procedura docfa ha natura meramente ordinatoria, non essendone previsto il carattere perentorio, e che la revisione delle rendite catastali non richiede la previa visita o sopralluogo dell’ufficio quando il nuovo classamento consegua a una denuncia di variazione presentata dal contribuente.