La mancata contiguità dei fondi promessi in vendita integra difetto della qualità promessa e legittima la risoluzione del preliminare (Cass. civ. Sez. 2 n. 1991 del 29.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
La domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento del promittente venditore, fondata sulla dedotta mancanza della qualità promessa dei beni, deve essere qualificata dal giudice secondo il principio iura novit curia sulla base del petitum e della causa petendi dedotti, non rilevando che la parte abbia invocato la sola risoluzione per grave inadempimento ex art. 1453 c.c. Le qualità promesse che legittimano l’azione di risoluzione della vendita ex art. 1497 c.c. comprendono tutte le qualità contrattate, sia esplicitamente sia implicitamente; la contiguità tra fondi promessi come confinanti, ove determinante per la conclusione dell’affare e rappresentata come compendio unitario, costituisce qualità promessa il cui difetto giustifica la risoluzione del preliminare. Il deposito telematico del ricorso per cassazione perfezionatosi oltre il termine di venti giorni dalla notifica non comporta improcedibilità quando l’invio originario sia fallito per causa non imputabile al ricorrente e il successivo deposito sia avvenuto con sollecita diligenza.

Il Fatto

Con atto di citazione notificato nell’ottobre 2012, il promissario acquirente conveniva in giudizio i promittenti venditori, e loro eredi, chiedendo la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato il 28 febbraio 2011 per inadempimento della parte venditrice, con condanna alla restituzione dell’acconto e al pagamento della penale. I beni oggetto del preliminare erano due fondi, descritti come tra loro confinanti e costituenti, nella sostanza, un fondo unico. I convenuti resistevano e proponevano domanda riconvenzionale per il trasferimento coattivo degli immobili.

Il Tribunale rigettava la domanda principale e accoglieva la riconvenzionale, trasferendo la proprietà. La Corte d’appello di Catania, in riforma, pronunciava la risoluzione del preliminare, rilevando che tra i due gruppi di fondi era interposta la particella n. 67, di proprietà di terzi, sicché i beni non avevano la qualità promessa di essere confinanti e formare un compendio unitario. Avverso tale sentenza i promittenti venditori proponevano ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte preliminarmente dichiara l’inammissibilità della memoria illustrativa depositata dai ricorrenti, in quanto tardiva ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c. Nel merito, esamina la questione dell’improcedibilità del ricorso, sollevata per il deposito telematico avvenuto oltre il termine di venti giorni dalla notificazione. Dalla documentazione prodotta emerge che l’invio originario del deposito non era andato a buon fine per un errore di decifratura della firma digitale, non imputabile alla parte, e che i ricorrenti si erano prontamente attivati per rinnovare l’invio, perfezionatosi poi con esito positivo.

In adesione al principio per cui l’omesso o tardivo deposito del ricorso comporta l’improcedibilità, salva la possibilità di rimessione in termini ex art. 153, secondo comma, c.p.c., la Corte ritiene il ricorso procedibile, poiché i ricorrenti hanno dimostrato di essersi attivati tempestivamente e di aver subito un disguido tecnico a loro non imputabile, rinnovando il deposito in tempi ragionevoli.

Quanto al primo motivo, concernente l’omesso esame di un fatto decisivo, la Corte lo dichiara infondato, precisando che la risoluzione non è stata pronunciata perché fu promessa in vendita una particella di terzi, ma perché i due gruppi di fondi furono indicati come confinanti, in forza dell’espressa dichiarazione contenuta nel preliminare secondo cui l’uno era confinante “col terreno appresso descritto” e l’altro “col terreno sopra descritto”. La circostanza che il promissario acquirente avrebbe potuto verificare la situazione catastale non esclude l’affidamento sulla dichiarazione dei venditori.

Quanto al secondo motivo, la Corte chiarisce che l’attore aveva sin dall’inizio dedotto la non contiguità dei fondi e la mancata inclusione della particella n. 67, sicché la qualificazione della domanda come risoluzione per difetto della qualità promessa rientrava nel potere del giudice. Pur essendo la garanzia ex art. 1497 c.c. propria della vendita e non del preliminare, il promissario acquirente poteva invocare la risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. La contiguità dei fondi, rappresentata come un compendio unitario e determinante per la stipula, integra una qualità promessa implicita, il cui difetto è incompatibile con la tollerabilità della mancanza, sicché il giudizio di fatto del merito non è sindacabile in sede di legittimità. Il ricorso è rigettato.