Demolizione e ricostruzione: la nozione di parete finestrata richiede la verifica in concreto dell’idoneità alla veduta (Cass. civ. Sez. 2 n. 20314 del 17.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali tra edifici, la nozione di “parete finestrata” di cui all’art. 9 del d.m. n. 1444/1968 si riferisce esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come vedute, e non anche a quelle sulle quali si aprono semplici luci. Ai fini della configurabilità di una veduta, è necessario accertare in concreto, e non in via presuntiva, che l’apertura, per ubicazione, dimensione, altezza dei davanzali e caratteristiche, sia oggettivamente idonea a consentire la comoda inspectio e prospectio sul fondo del vicino. La mera esistenza di aperture, ancorché ampie, non è sufficiente a integrare la qualità di parete finestrata, dovendo il giudice di merito verificare se l’affaccio sia agevolmente praticabile da una persona di normale statura. Quando il regolamento locale non preveda alcuna distanza tra fabbricati, la disciplina dell’art. 9 del d.m. n. 1444/1968 si inserisce automaticamente, ope legis, con immediata operatività nei rapporti tra privati.

Il Fatto

I proprietari di un immobile evocavano in giudizio i vicini, deducendo la violazione delle distanze legali in seguito a lavori di demolizione e ricostruzione di preesistenti manufatti. I convenuti avevano realizzato due nuove unità edilizie, di sagoma e volumetria differenti dalle preesistenze, poste in posizione parzialmente frontistante rispetto al fabbricato degli attori. Il Tribunale accoglieva la domanda, condannando i convenuti ad arretrare la parete finestrata sino al rispetto della distanza di dieci metri prevista dall’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 e al risarcimento del danno.

La Corte di Appello confermava la decisione, ritenendo che la nuova fabbrica costituisse nuova costruzione, in quanto difforme dalla preesistenza, e che le aperture presenti sulla parete frontistante fossero qualificabili come vedute, senza tuttavia compiere una verifica in concreto sulle loro caratteristiche. Avverso tale sentenza proponevano ricorso per cassazione i soccombenti, deducendo, tra l’altro, l’erronea qualificazione delle aperture come vedute anziché come luci.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione, nel decidere il ricorso, affronta preliminarmente la questione dell’applicabilità delle norme sulle distanze, richiamando il principio, già affermato dalle Sezioni Unite, secondo cui l’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, in quanto disposizione inderogabile e attuativa dell’art. 41-quinquies della legge n. 1150/1941, si inserisce automaticamente nel regolamento locale che non preveda distanze o ne preveda di inferiori, con immediata operatività nei rapporti tra privati. Sul punto, la censura dei ricorrenti viene rigettata.

La Corte accoglie, invece, la doglianza relativa alla qualificazione delle aperture come vedute. Richiamando la propria giurisprudenza, i giudici di legittimità ribadiscono che la nozione di “parete finestrata” non può ricomprendere le pareti munite di semplici luci, ma solo quelle dotate di aperture qualificabili come vedute. Ne deriva che il giudice di merito è tenuto a verificare in concreto le caratteristiche delle aperture, quali dimensioni e, soprattutto, altezza dei davanzali, per accertare se esse consentano una comoda affaccio sul fondo del vicino.

Nella specie, la Corte distrettuale aveva dato per scontata l’idoneità delle aperture alla prospectio e alla inspectio, senza condurre alcun esame fattuale, motivando in modo apparente. Con riferimento alla porta-finestra, la Cassazione chiarisce che essa integra una veduta soltanto quando, per la sua normale e prevalente funzione, risulti obiettivamente possibile anche l’esercizio della visione obliqua e laterale sul fondo del vicino, e non quando consenta solo uno sguardo frontale e fugace in occasione dell’accesso al terrazzo. Poiché tale accertamento è mancato, la sentenza viene cassata sul punto.

Viene invece rigettato il terzo motivo, affermandosi che la frontistanza tra due edifici non richiede il parallelismo delle facciate, essendo sufficiente che un segmento di esse si fronteggi, sia pure in modo obliquo. La Cassazione accoglie quindi i primi due motivi di ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia alla Corte di Appello di Napoli in differente composizione, che dovrà procedere a un nuovo esame delle aperture per verificarne l’effettiva natura di vedute o luci.