Patto fiduciario su immobile: forma libera ma sindacato limitato sul merito (Cass. civ. Sez. 2 n. 20301 del 17.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il patto fiduciario avente ad oggetto beni immobili, che si innesta su un acquisto effettuato dal fiduciario per conto del fiduciante, non richiede la forma scritta ad substantiam, trattandosi di atto meramente interno tra le parti che produce effetti esclusivamente sul piano obbligatorio. La prova della sua esistenza, anche per presunzioni, è comunque rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, il cui sindacato in sede di legittimità è ammesso solo in caso di macroscopica erronea individuazione della regola inferenziale.

Il Fatto

La ricorrente aveva evocato in giudizio il convenuto chiedendo l’accertamento di un patto fiduciario avente ad oggetto l’intestazione di un immobile, sostenendo di aver fornito i fondi per l’acquisto e di aver concordato l’intestazione fittizia per ragioni fiscali. Il Tribunale aveva rigettato la domanda principale, ritenendo necessaria la prova scritta del negozio fiduciario, e la Corte d’Appello aveva confermato la decisione, respingendo l’appello principale e accogliendo quello incidentale sulla cancellazione della trascrizione della domanda.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha preliminarmente rigettato l’eccezione di irritualità della notificazione del ricorso, richiamando il principio secondo cui la notifica effettuata alla parte personalmente e non al procuratore produce nullità e non inesistenza, sanata dalla tempestiva costituzione dell’intimato ai sensi dell’art. 156, comma 2, c.p.c.

Nel merito, la Suprema Corte ha individuato nella sentenza impugnata due rationes decidendi autonome: la prima basata sull’accertamento della mancanza di prove, anche presuntive, dell’esistenza del pactum fiduciae; la seconda fondata sulla presunta necessità dell’atto scritto per la validità del patto. Quanto alla prima, il relativo accertamento è stato ritenuto insindacabile in sede di legittimità, trattandosi di valutazione di elementi istruttori riservata al giudice del merito.

La Corte ha evidenziato che i documenti depositati presso il notaio presentavano contenuto incompatibile con l’esistenza del patto di fiducia: l’impegno del convenuto a non alienare senza il consenso della moglie presupponeva la sua effettiva titolarità del bene, così come il testamento olografo con istituzione di eredi. La ricostruzione alternativa proposta dalla ricorrente è stata qualificata come una mera istanza di revisione del convincimento del giudice di merito, estranea alla natura del giudizio di cassazione.

Quanto alla prova per presunzioni, la Corte ha ribadito che la valutazione dei requisiti di precisione, gravità e concordanza richiesti dall’art. 2729 c.c. costituisce attività riservata in via esclusiva al giudice di merito, sindacabile solo in caso di macroscopica erronea individuazione della regola inferenziale. La motivazione della sentenza impugnata è stata ritenuta idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale.

Una volta disattesi i motivi dal secondo al sesto, il primo motivo è stato dichiarato inammissibile per sopravvenuto difetto di interesse, attenendo alla seconda ratio decidendi. La Corte ha comunque precisato che per il patto fiduciario su immobile non è richiesta la forma scritta ad substantiam, richiamando le Sezioni Unite n. 6459 del 2020, e che l’accordo, una volta provato, è idoneo a giustificare l’esecuzione specifica dell’obbligo di ritrasferimento.