Il mancato adempimento dell’ordine di demolizione fa venir meno il presupposto impositivo dell’IMU (Cass. civ. Sez. 5 n. 11430 del 28.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, il presupposto di imposta individuato dall’ente impositore nel possesso di unità immobiliari, ai sensi dell’art. 9, comma 2, d.lgs. n. 23/2011 e dell’art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011, conv. in l. n. 214/2011, deve ritenersi insussistente per i periodi successivi all’ordine di demolizione che, emesso nei confronti del contribuente ai sensi dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001, sia rimasto ineseguito nel prescritto termine di novanta giorni. Alla scadenza di tale termine si produce l’effetto acquisitivo “di diritto”, al patrimonio del Comune, della titolarità del fabbricato e dell’area di sedime, con conseguente venir meno della situazione giuridica soggettiva a connotazione reale rilevante ai fini impositivi. Deve escludersi la permanente rilevanza, a fini fiscali, di una mera detenzione non riconducibile ad altra ipotesi di godimento normativamente qualificato dei beni oggetto di acquisizione. La tassazione, per la tassatività delle norme impositive, non può investire oggetti o soggetti non emergenti dal dato normativo espresso.

Il Fatto

La società contribuente impugnava un avviso di accertamento con cui Roma Capitale recuperava a tassazione l’IMU dovuta per l’anno 2013 in relazione al possesso di unità immobiliari site in Roma. La Commissione tributaria regionale del Lazio rigettava l’appello, confermando la decisione di primo grado. Il giudice del gravame riteneva sussistente il presupposto impositivo, costituito dall’iscrizione del fabbricato al catasto, e reputava infondata la deduzione della società secondo cui gli immobili, oggetto di ordine di demolizione, erano inidonei a produrre reddito.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, con cui la contribuente aveva dedotto l’omesso esame del fatto decisivo relativo ai provvedimenti di sequestro, ordine di demolizione e acquisizione gratuita delle aree adottati dall’ente impositore. Il Collegio ha preliminarmente chiarito che l’onere di specificità dei motivi di ricorso, di cui all’art. 366, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., non richiede la formale ed esatta indicazione dell’ipotesi di cui all’art. 360 cod. proc. civ., essendo sufficiente la chiara esposizione delle ragioni della censura, tale da consentire al giudice di legittimità di individuare la volontà dell’impugnante (cfr. Sezioni Unite n. 17931 del 2013). Nel caso di specie, la rubrica del motivo esponeva il vizio di motivazione di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., ma il suo contenuto restituiva una censura di violazione di legge.

Nel merito, la Corte ha richiamato il consolidato orientamento secondo cui l’acquisizione gratuita dell’immobile abusivo in capo all’ente pubblico si connota per la natura originaria del titolo d’acquisto, essendo inconfigurabile una vicenda di trasferimento dal precedente titolare del bene (cfr. Cass. n. 1693 del 2006; Sezioni Unite n. 10933 del 2025; Corte cost. n. 160 del 2024). L’ingiustificata inottemperanza all’ordine di demolizione comporta l’automatica acquisizione gratuita dell’immobile al patrimonio disponibile del Comune, essendo l’accertamento dell’inottemperanza necessario unicamente per l’iscrizione nei registri immobiliari e l’immissione nel possesso.

Quanto al presupposto dell’IMU, la nozione di possesso richiamata ai fini della definizione del presupposto d’imposta non può essere identificata con la mera disponibilità del bene, ma deve essere letta in correlazione alla definizione normativa del soggetto passivo, sicché possessore è il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile (cfr. Sezioni Unite n. 23902 del 2020). La sentenza impugnata non risultava conforme a diritto: dall’inottemperanza all’ordine di demolizione consegue l’effetto acquisitivo “di diritto” al patrimonio del Comune, con il venir meno dello stesso presupposto di imposizione, non più identificabile nella proprietà del contribuente inottemperante.

La Corte ha altresì rigettato il secondo motivo, relativo alla mancata produzione di reddito degli immobili abusivi non accatastati: per fabbricato rilevante ai fini ICI deve intendersi l’unità immobiliare iscritta o suscettibile di iscrizione nel catasto edilizio urbano, essendo irrilevante l’effettiva abitabilità o la regolarità urbanistica dell’immobile (cfr. Cass. n. 11646 del 2019). Parimenti infondato il terzo motivo, concernente la determinazione della base imponibile sul valore dell’area edificabile ex art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992: tale disposizione postula l’utilizzazione edificatoria in corso, la demolizione del fabbricato o la realizzazione di interventi di recupero, presupposti non ricorrenti nella fattispecie, in cui gli immobili risultavano censiti con attribuzione di rendita.

Il quarto motivo, concernente l’obiettiva incertezza normativa ai fini della disapplicazione delle sanzioni, è rimasto assorbito nell’accoglimento del primo motivo, potendosi discutere di trattamento sanzionatorio solo in presenza del presupposto di imposizione. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione.