Spese condominiali straordinarie: prescrizione decennale, rendiconto e impugnazione non sono atti interruttivi (Cass. civ. Sez. 2 n. 22819 del 06.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il credito del condominio per spese di manutenzione straordinaria delle parti comuni è soggetto alla prescrizione ordinaria decennale ex art. 2946 c.c., e non a quella quinquennale di cui all’art. 2948 n. 4 c.c., la quale opera esclusivamente per gli oneri ordinari e periodici, caratterizzati dal fatto che la prestazione sia suscettibile di adempimento soltanto con il decorso del tempo. Il rendiconto consuntivo approvato dall’assemblea, ancorché riporti le morosità pregresse, costituisce idoneo titolo del credito del condominio, ma non integra un atto interruttivo della prescrizione, mancando dell’intimazione o richiesta scritta di adempimento idonea a costituire in mora il debitore. Neppure l’impugnazione della delibera assembleare ex art. 1137 c.c. ha efficacia interruttiva, non rientrando tra i giudizi che determinano l’interruzione ai sensi dell’art. 2943 c.c. L’eccezione di interruzione è rilevabile d’ufficio in quanto eccezione in senso lato.

Il Fatto

Un condomino impugnava la delibera assembleare di approvazione del consuntivo di gestione 2013-2014, nella parte in cui riportava un suo debito di euro 4.831,45 per “passate gestioni”, relativo a lavori di manutenzione straordinaria deliberati nel 2004, ritenendolo prescritto. Il Tribunale accoglieva la domanda, ma la Corte d’appello, su gravame del condominio, la rigettava integralmente, escludendo la prescrizione del credito in quanto relativo a spese straordinarie e ritenendo che il rendiconto approvato costituisse idoneo titolo del credito.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione accoglie il primo motivo di ricorso, incentrato sulla violazione dell’art. 115 c.p.c. e sull’omesso esame di fatti decisivi, enunciando il principio per cui il termine di prescrizione applicabile ai crediti del condominio dipende dalla natura delle spese. Richiamando il costante orientamento per cui le spese di manutenzione ordinaria e per l’esercizio dei servizi comuni hanno natura periodica e sono soggette alla prescrizione quinquennale ex art. 2948 n. 4 c.c., la S.C. precisa che tale principio non vale per le spese straordinarie, le quali, eccedendo l’ordinaria amministrazione, richiedono un’apposita delibera assembleare e la costituzione di un fondo speciale, denotando la loro autonomia rispetto agli oneri periodici.

Il criterio discretivo va individuato nella “normalità” dell’atto di gestione rispetto allo scopo di utilizzazione dei beni comuni: gli atti che comportano un onere economico rilevante necessitano della delibera dell’assemblea. Ne consegue che la prescrizione applicabile alle spese di straordinaria amministrazione è quella ordinaria decennale ex art. 2946 c.c. Quanto all’eccezione del condominio circa la valenza interruttiva del rendiconto e dell’impugnazione della delibera, la Cassazione la respinge: il rendiconto consuntivo, pur essendo idoneo titolo del credito, ha valenza statica e meramente riproduttiva dei rapporti di dare-avere, non contenendo l’esplicitazione di una pretesa e l’intimazione ad adempiere richieste dall’art. 2943, quarto comma, c.c.

Parimenti, l’impugnazione della delibera ex art. 1137 c.c. non rientra tra i giudizi interruttivi di cui all’art. 2943 c.c., non afferendo ai diritti cui l’interruzione è diretta. La Corte precisa inoltre che l’eccezione di interruzione della prescrizione è eccezione in senso lato, rilevabile quindi d’ufficio dal giudice. Il secondo motivo di ricorso, concernente la violazione dell’art. 2697 c.c., è invece rigettato, non essendosi i giudici di merito resi autori di un’inversione dell’onere probatorio ma di un accertamento di merito non sindacabile in sede di legittimità. La sentenza è conseguentemente cassata con rinvio per la verifica di eventuali fatti interruttivi diversi.