Il recesso per inadempimento del promissario acquirente si valuta alla scadenza del termine per la stipula, non al momento della sua comunicazione (Cass. civ. Sez. 2 n. 15644 del 22.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto preliminare di vendita, la legittimità del recesso esercitato dal promissario acquirente ai sensi dell’art. 1385 c.c. deve essere valutata con riferimento alla situazione cristallizzata al momento in cui l’inadempimento della controparte è divenuto definitivo, ossia alla scadenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo, e non già con riguardo al momento in cui il diritto potestativo di recesso viene esercitato. Tale valutazione richiede l’accertamento della non scarsa importanza dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c., secondo l’effettiva incidenza sul sinallagma contrattuale e l’utilità residua del contratto per il contraente non inadempiente. È inammissibile, per effetto della doppia conforme, il motivo di ricorso per cassazione che deduca il vizio di omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. quando la sentenza d’appello abbia confermato la pronuncia di primo grado sulla base delle medesime ragioni e dello stesso iter logico-argomentativo.

Il Fatto

La promissaria acquirente conveniva in giudizio la promittente venditrice e la cessionaria del credito relativo al prezzo, chiedendo la pronuncia costitutiva del trasferimento della proprietà dell’immobile oggetto di un preliminare di vendita. Nel corso del giudizio, la promissaria esercitava lo ius variandi, facendo valere il proprio recesso dal contratto per inadempimento della promittente alienante, la quale aveva a sua volta comunicato un precedente recesso.

Il Tribunale accertava la legittimità del recesso della promissaria acquirente, condannando la promittente venditrice alla restituzione del doppio della caparra. La Corte d’appello rigettava il gravame della soccombente, confermando la pronuncia. Avverso la sentenza d’appello, la promittente venditrice proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La ricorrente censurava la sentenza d’appello per omesso e contraddittorio esame di fatti decisivi, sostenendo che al momento dell’esercizio del recesso da parte della promissaria acquirente le iscrizioni pregiudizievoli risultavano cancellate e il sequestro conservativo era venuto meno. La Corte di cassazione ha ritenuto il motivo inammissibile, rilevando la sussistenza di una doppia conforme ex art. 360, quarto comma, c.p.c., posto che i giudici di merito avevano deciso le questioni di fatto sulla base delle stesse ragioni e del medesimo iter logico-argomentativo.

La Corte ha inoltre escluso che nella doglianza potesse ravvisarsi una falsa applicazione dell’art. 1385 c.c. Il recesso esercitato dalla promissaria acquirente in corso di causa, in attuazione dello ius variandi, era stato correttamente fondato su un inadempimento valutato al tempo in cui il definitivo avrebbe dovuto essere stipulato, recte il 31 ottobre 2021, qualificato come termine perentorio, e non già al momento dell’esercizio del diritto potestativo di recesso.

Al riguardo, richiamando la giurisprudenza di legittimità, la Corte ha ribadito che per la legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. non è sufficiente l’inadempimento, ma occorre verificare la non scarsa importanza dello stesso ai sensi dell’art. 1455 c.c., tenendo conto della situazione cristallizzata al momento in cui l’inadempimento è divenuto definitivo, ossia alla scadenza del termine perentorio previsto per il rogito. In quel momento sussistevano le iscrizioni pregiudizievoli e vi era incertezza circa la natura satisfattiva del pagamento del prezzo in favore della cessionaria del credito, sicché il recesso era stato legittimamente esercitato.

Il ricorso è stato pertanto respinto, con condanna della ricorrente alla refusione delle spese e al pagamento di somme ai sensi dell’art. 96, terzo e quarto comma, c.p.c., essendo il giudizio stato definito in conformità alla proposta di definizione anticipata.