Sanatoria edilizia e legittimazione del richiedente: dovere istruttorio del Comune (TAR Campania n. 3335 del 26.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
I titoli edilizi e gli accertamenti di regolarità compiuti ai sensi dell’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001 sono adottati con la clausola di salvaguardia dei diritti dei terzi, ma l’Amministrazione è comunque tenuta a verificare la legittimazione del richiedente, accertando la proprietà o la disponibilità dell’immobile oggetto dell’intervento. In presenza di contestazioni sul diritto dell’istante, il Comune deve svolgere le necessarie indagini istruttorie e, se l’interessato non fornisce elementi prima facie attendibili, deve respingere l’istanza senza sostituirsi al giudice civile. Poiché i lastrici solari sono presunti comuni ex art. 1117 cod. civ. salvo titolo contrario, la trasformazione in terrazzo praticabile di un lastrico di copertura condominiale richiede la verifica della legittimazione esclusiva del richiedente. L’omesso approfondimento istruttorio integra violazione dell’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001 e vizia il provvedimento di sanatoria, salvo che il titolo o il primo atto di trasferimento riservino il bene a un solo condomino.

Il Fatto

Il Comune di Napoli ha accolto l’istanza ex art. 37 del d.P.R. n. 380/2001 presentata dalla controinteressata, qualificando come cambio di destinazione d’uso la trasformazione di un lastrico di copertura non praticabile in un terrazzo praticabile attrezzato. L’intervento comprendeva la pavimentazione esterna del lastrico, la posa di una scala in ferro e la realizzazione di una ringhiera perimetrale. In precedenza, per il medesimo intervento, il Comune aveva adottato un’ordinanza di demolizione ex art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001.

La ricorrente, proprietaria di un’unità abitativa al quarto piano del medesimo condominio, ha impugnato la sanatoria davanti al TAR Campania, deducendo la natura condominiale del lastrico, la violazione delle norme tecniche di attuazione del PRG e il difetto di istruttoria. Il Comune e la controinteressata hanno eccepito l’irricevibilità del ricorso per tardività, sostenendo che la ricorrente avesse avuto piena conoscenza del provvedimento in epoca anteriore.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di irricevibilità. L’onere di provare la decorrenza del termine di impugnazione grava su chi eccepisce la tardività, secondo i criteri dell’art. 2697, comma 2, cod. civ., e la prova deve essere rigorosa, stante l’interpretazione costituzionalmente orientata delle norme processuali a tutela del diritto di agire in giudizio. La ricorrente aveva presentato osservazioni endoprocedimentali e appreso dell’atto lesivo solo tramite il genero, dopo accesso agli atti; la conoscenza della persona offesa nel procedimento penale non è automatica, né si presume la trasmissione dell’informazione alla ricorrente, che non convive con essa.

Nel merito, il Collegio accoglie il primo motivo, relativo al mancato approfondimento istruttorio sulla legittimazione esclusiva della richiedente. I titoli edilizi sono adottati con la clausola di salvaguardia dei diritti dei terzi, ma ciò non esonera l’Amministrazione dal verificare la proprietà o la disponibilità del bene; in caso di contestazioni, deve compiere le indagini necessarie e astenersi dal procedere se l’interessato non offre elementi prima facie attendibili, senza sostituirsi al giudice civile.

L’esame impone una delibazione incidentale del regime proprietario del lastrico. L’art. 1117 n. 1 cod. civ. considera i lastrici solari parte comune salvo titolo contrario, ricavabile dal primo atto di trasferimento dell’originario proprietario; la raggiungibilità da una sola unità immobiliare non esclude la condominialità. Il Regolamento condominiale elenca i lastrici tra le parti comuni, con l’unica eccezione del terrazzo al quarto piano, e la concessione in sanatoria del 2010 non qualifica il lastrico come pertinenza esclusiva, indicandolo come solaio di copertura non praticabile.

Sussiste dunque la violazione dell’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001, sufficiente all’accoglimento, con assorbimento delle ulteriori censure. Il Collegio esamina però anche il motivo sulla natura statica della copertura: l’autorizzazione sismica in sanatoria riguarda solo la scala in ferro e non la verifica strutturale del solaio. La trasformazione in terrazzo praticabile comporta carichi statici diversi da quelli della copertura accessibile per sola manutenzione, secondo le Norme Tecniche per le Costruzioni del 2018. Il ricorso è accolto e il provvedimento annullato, con compensazione delle spese.