Unità collabenti: rileva solo lo stato oggettivo di degrado, non l’inerzia del proprietario (Cass. civ. Sez. 5 n. 5898 del 16.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’accatastamento rileva unicamente la situazione oggettiva degli immobili, in ottica di “realità”, indipendentemente dalle ragioni soggettive e intenzionali del proprietario che tale situazione abbiano impresso e determinato. In caso di immobili collabenti (F/2), lo stato di degrado e fatiscenza rileva di per sé, a prescindere dalla sua imputabilità al comportamento del proprietario, non potendo configurarsi un dovere di affrontare spese di manutenzione per evitare che i propri immobili vadano in rovina, ove non ostino ragioni di pubblica incolumità.

Il Fatto

Il contribuente denunciava al catasto la variazione di destinazione di un fabbricato urbano, proponendone la classificazione come unità collabente (F/2). L’Ufficio rettificava la categoria, confermando le precedenti classi e notificando avvisi di accertamento, poi confermati anche in sede di autotutela. Il contribuente impugnava gli atti e la Commissione Tributaria Provinciale riduceva di un punto le classi attribuite.

In sede di appello, la Commissione Tributaria Regionale, valorizzando l’accertato stato di degrado degli immobili, accoglieva integralmente la domanda, riconoscendo la natura collabente dei beni e annullando gli avvisi. L’Agenzia delle Entrate ricorreva per cassazione.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo l’Agenzia denunciava la violazione degli artt. 61 e 32 d.lgs. n. 546/1992 per l’avvenuto utilizzo, da parte del giudice di merito, di una memoria e documentazione depositata tardivamente. La Corte ritiene il motivo infondato: dalla motivazione della sentenza impugnata emerge che la decisione si fonda sulla documentazione già in atti e sulla sentenza di primo grado, senza che vi siano indicazioni di specifici documenti tardivi posti a base del convincimento. La censura attinge una violazione processuale ininfluente.

Con il secondo motivo, l’Agenzia deduceva la violazione dell’art. 3, comma 2, d.M. 28/1998 e delle disposizioni richiamate, sostenendo che un’unità già classata non possa divenire collabente per la sola mancata manutenzione e in assenza di fenomeni fisici o difficoltà economiche. Secondo l’Ufficio l’inerzia del proprietario non potrebbe giustificare l’azzeramento della capacità reddituale del fabbricato essendo lo stato di degrado riconducibile alla sua condotta.

La Corte rigetta la tesi, osservando come la norma faccia riferimento, tra le ipotesi di unità collabenti, alle “costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito a causa dell’accentuato livello di degrado”, situazione accertata dal giudice di merito. Quanto alla destinazione urbanistica, il richiamo operato dalla CTR al piano di recupero è avvenuto solo per l’identità della situazione di fatto, non per ravvisare una qualificazione vincolante.

Richiamando il principio per cui non è configurabile un dovere di restare proprietario per motivi di interesse generale, la Corte afferma che non può configurarsi, ove non ostino ragioni di pubblica incolumità, un dovere di sostenere spese di manutenzione onde evitare il degrado dei propri immobili. Va pertanto ribadito che l’attribuzione della categoria di collabenza presuppone lo stato di degrado tale da comportare l’oggettiva incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio, rilevando di per sé, indipendentemente dalla sua imputabilità al comportamento del proprietario.