La caparra confirmatoria pari al prezzo di un contratto preliminare è nulla, ma quella inferiore è valida (Cass. civ. Sez. 2 n. 8217 del 02.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La clausola che prevede una caparra confirmatoria di importo pari o superiore all’ammontare della prestazione principale è nulla per violazione della norma imperativa di cui all’art. 1385 cod. civ., quale nullità virtuale ex art. 1418, primo comma, cod. civ. La caparra, infatti, in caso di adempimento deve essere imputata alla prestazione dovuta e costituisce, per definizione, una frazione del prezzo concordato; il suo contenimento sotto la soglia della prestazione principale è elemento qualificante e inderogabile dell’istituto. La previsione di una caparra inferiore al prezzo, ancorché di importo prossimo ad esso, non è manifestamente eccessiva né riducibile dal giudice, non essendo applicabile analogicamente l’art. 1384 cod. civ., né configura violazione dell’art. 2 Cost., operando il patto in modo bilaterale e simmetrico a carico di entrambe le parti.

Il Fatto

Alcuni promissari acquirenti agivano in giudizio contro la società promittente venditrice, chiedendo l’accertamento della legittimità del loro recesso dal contratto preliminare di compravendita immobiliare per inadempimento della società e la condanna di quest’ultima alla restituzione del doppio della caparra. Nel corso del rapporto, le parti avevano concluso un secondo preliminare, nel quale l’importo di € 400.000,00, già versato per il primo contratto, era stato qualificato come caparra confirmatoria, a fronte di un prezzo complessivo di € 415.000,00. Il Tribunale e la Corte d’Appello avevano accolto le domande dei promissari acquirenti, condannando la società alla restituzione del doppio della somma versata. La società promittente venditrice ha proposto ricorso per cassazione, deducendo la nullità del patto per l’eccessiva onerosità della caparra, quasi coincidente con il prezzo pattuito.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, nel rigettare il ricorso, affronta il tema della validità di una caparra confirmatoria di importo prossimo a quello della prestazione principale. Il primo motivo di ricorso, con cui si sosteneva la nullità del patto per contrarietà al dovere di solidarietà ex art. 2 Cost., è ritenuto infondato. La Corte precisa che l’art. 1384 cod. civ., che attribuisce al giudice il potere di ridurre la penale manifestamente eccessiva, è norma di carattere eccezionale e non è applicabile analogicamente alla caparra confirmatoria, stante le differenze strutturali e funzionali tra i due istituti: la caparra, infatti, oltre a liquidare preventivamente il danno, svolge la funzione di anticipato parziale pagamento.

La decisione si concentra sulla individuazione di un limite quantitativo alla caparra confirmatoria, individuato nella misura della prestazione principale. Poiché, in caso di adempimento, la caparra deve essere “imputata alla prestazione dovuta”, essa non può eguagliare o superare l’importo di tale prestazione. Tale limitazione, qualificando la struttura stessa dell’istituto, ne esclude intrinsecamente la manifesta eccessività e la necessità di un intervento giudiziale correttivo. Nel caso di caparra di importo pari o superiore al prezzo, invece, la clausola è nulla, perché snaturata nella sua identità e funzione; se la somma versata supera la prestazione principale, l’importo eccedente dovrà essere restituito. La natura bilaterale del meccanismo della caparra, che espone entrambe le parti al medesimo rischio di perdita in caso di proprio inadempimento, è idonea a indurre le parti a commisurare adeguatamente l’entità della somma.

La Corte esclude che la previsione di una caparra inferiore al prezzo, quand’anche di importo rilevante, possa configurare violazione dell’art. 2 Cost. e del canone di buona fede oggettiva. Il richiamo della ricorrente agli obiter dicta delle ordinanze della Corte costituzionale n. 248/2013 e n. 77/2014 non è ritenuto vincolante, trattandosi di pronunce di inammissibilità che non risolvono i problemi legati alla diretta efficacia precettiva dell’art. 2 Cost. nei rapporti tra privati. La qualità dei contraenti non è elemento rilevante, essendo dirimente il solo rapporto tra caparra e prestazione principale.

Il secondo motivo, concernente l’omesso esame di un fatto decisivo, è dichiarato in parte inammissibile e in parte infondato: la ricorrente censura, in realtà, la valutazione e l’interpretazione degli elementi di fatto operata dalla Corte di merito e non l’omessa considerazione di un fatto storico. Il ricorso è pertanto integralmente respinto, con condanna della società ricorrente al pagamento delle spese di lite.