Alienazione di porzione di piano e accessione: il trasferimento non comprende automaticamente i piani superiori (Cass. civ. Sez. 2 n. 12569 del 04.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di opposizione di terzo all’esecuzione ex art. 619 c.p.c., l’accertamento del diritto reale vantato dal terzo ha efficacia soltanto incidentale e non di giudicato, poiché il giudizio si esaurisce nella verifica dell’illegittimità dell’espropriazione sul bene. La consulenza tecnica d’ufficio può essere legittimamente disposta per chiarire il contenuto di prove documentali, come i titoli di provenienza, senza che ciò configuri una supplenza probatoria; l’eventuale acquisizione di documenti in violazione del contraddittorio è fonte di nullità relativa, che deve essere eccepita nella prima difesa o istanza successiva, ex art. 157, comma 2, c.p.c., e riproposta ai sensi dell’art. 346 c.p.c. Infine, l’accessione ex art. 934 c.c. non giustifica l’estensione del titolo di acquisto di una porzione di piano alle porzioni site ai piani superiori del medesimo edificio: il principio vale solo per l’alienazione del suolo con costruzioni, comportando, al più, l’acquisto della comproprietà del suolo.

Il Fatto

La società acquirente di un complesso immobiliare, stipulato nel 1993, agiva in giudizio per far accertare l’acquisto per usucapione della proprietà di alcune porzioni dell’immobile. L’atto di vendita richiamava due atti del 1981 come titoli di provenienza del venditore, ma una consulenza tecnica rivelava che tali titoli non comprendevano tutte le porzioni oggetto della successiva vendita, in particolare quelle ai piani superiori. Nel giudizio interveniva il creditore ipotecario, che si opponeva alla domanda. La Corte d’appello di Perugia, con sentenza non definitiva, accertava l’acquisto per usucapione ordinaria delle porzioni non coperte dai titoli, definendo nel contempo la causa di opposizione di terzo all’esecuzione promossa dalla società, con declaratoria di cessazione della materia del contendere per intervenuta estinzione della procedura. Il creditore ipotecario proponeva quindi ricorso per cassazione avverso le sentenze d’appello.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha esaminato il primo motivo di ricorso, con cui si denunciava la violazione degli artt. 112, 115, 183 e 194 c.p.c., per avere la Corte di merito fondato la decisione sugli esiti della consulenza tecnica, che avrebbe supplito all’onere probatorio della parte. I giudici di legittimità premettono che l’eccezione di giudicato, sollevata dalla controricorrente con riferimento alla sentenza emessa nella causa di opposizione di terzo, è infondata. L’opposizione di terzo ha, infatti, il solo scopo di sottrarre il bene all’espropriazione e l’accertamento del diritto reale ha efficacia meramente incidentale. Nel merito, la censura è infondata: la consulenza tecnica non ha fornito la prova dell’alienità delle porzioni, ma ha solo chiarito il contenuto dei titoli di provenienza, operazione che rientra nei poteri del consulente, come chiarito da precedenti giurisprudenziali. Quanto alla dedotta acquisizione di documenti non prodotti, la Corte ha ritenuto la doglianza tardiva, poiché il vizio di nullità relativa derivante da tale acquisizione deve essere eccepito nella prima difesa successiva e riproposto in sede di precisazione delle conclusioni e in appello, oneri non assolti dalla ricorrente.

Il secondo motivo di ricorso denunciava la violazione degli artt. 934 e 2697 c.c. La ricorrente sosteneva che le porzioni ai piani superiori, non comprese nei titoli del 1981, fossero sopraelevazioni e, pertanto, fossero state trasferite in forza del principio per cui la vendita di un terreno con costruzioni comporta il trasferimento anche di queste ultime, salva la riserva di proprietà superficiaria. La Corte ha respinto la tesi, osservando che il principio invocato concerne la vendita di un terreno su cui insiste una costruzione, mentre nel caso di specie oggetto del trasferimento erano singole porzioni di un complesso immobiliare. L’accessione impone l’appartenenza del suolo e della costruzione al medesimo proprietario sulla stessa verticale, ma non implica che l’alienazione di una porzione ai piani inferiori comprenda quelle ai piani superiori, potendo al limite comportare l’acquisto della comproprietà del suolo.

Il terzo motivo, con cui si deduceva un vizio di motivazione in ordine all’identificazione delle porzioni, è stato dichiarato inammissibile perché volto a ottenere un riesame del merito, non consentito in sede di legittimità, richiamandosi il principio che limita il controllo della Corte alla correttezza giuridica e alla congruità della motivazione, senza possibilità di rivalutare le prove e le scelte del giudice di merito. Il ricorso è stato, quindi, rigettato con condanna della ricorrente al pagamento delle spese di lite.