Il condominio sorge ex se con il primo trasferimento e il regolamento assembleare non condiziona l’obbligo di contribuzione (Cass. civ. Sez. 2 n. 14892 del 18.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il condominio negli edifici, con la correlativa proprietà comune su determinate parti dell’edificio, salvo che dal titolo risulti il contrario, viene ad esistenza ex se al momento del trasferimento di singole porzioni a una pluralità di soggetti, e non con la deliberazione assembleare di un atto costitutivo, che ove successivo all’alienazione ha valore meramente dichiarativo. Il regolamento contrattuale, per la sua natura negoziale, vincola solo i condomini che lo abbiano approvato; i condomini che non lo abbiano approvato sono comunque tenuti a concorrere nelle spese condominiali ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c.. L’obbligo di contribuzione alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni sorge già al momento dell’attività di gestione, e non alla successiva approvazione del consuntivo. L’atto di approvazione delle tabelle millesimali, ove abbia funzione meramente ricognitiva, non ha natura negoziale e richiede solo la maggioranza qualificata dell’art. 1136, comma 2, c.c., mentre necessita del consenso unanime solo se deroghi al regime legale di ripartizione. L’assemblea può deliberare la stipula di una polizza assicurativa del fabbricato, con spese ripartite tra tutti i condomini secondo l’art. 1123 c.c., trattandosi di esborso per la gestione comune dell’edificio.

Il Fatto

Un proprietario di un negozio all’interno di un fabbricato conveniva in giudizio il condominio, chiedendo che fosse accertato che la propria unità immobiliare costituiva un’unità autonoma rispetto al condominio medesimo, configurandosi un cosiddetto condominio parziale. In via conseguenziale, il ricorrente pretendeva l’esclusione dal pagamento del premio della polizza assicurativa del fabbricato, del compenso dell’amministratore e delle spese amministrative condominiali, sostenendo che il regolamento condominiale e le tabelle millesimali, mai accettati formalmente, non potessero vincolarlo. Il condominio si costituiva chiedendo la reiezione della domanda e, in via riconvenzionale, il pagamento degli importi arretrati.

Il Tribunale rigettava le domande degli attori, accolti gli originari tre proprietari (oggi, per successione, il solo ricorrente), e la Corte d’appello confermava la decisione di primo grado. Il proprietario proponeva quindi ricorso per cassazione sulla base di tre motivi, lamentando la violazione dell’art. 1138 c.c., l’omesso esame di un fatto decisivo e la violazione dell’art. 1123 c.c. con riferimento alla ripartizione delle spese assicurative.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha premesso che l’oggetto principale del giudizio consiste nello stabilire, con statuizione idonea al giudicato, se le spese indicate siano dovute al condominio; gli accertamenti preliminari sulla titolarità delle porzioni e sull’applicabilità del regolamento restano pertanto incidentali, in assenza di esplicita domanda ex art. 34 c.p.c. e quindi privi di efficacia di giudicato. La questione dell’esistenza del rapporto di condominialità non impone il litisconsorzio necessario se non vi è domanda incidentale di accertamento dei diritti reali.

Nel merito, la Corte ha rilevato che il condominio è sorto con l’atto di compravendita del 2002, quando le singole porzioni sono state trasferite dal costruttore a una pluralità di soggetti. Ne consegue che il regolamento redatto dal costruttore, consegnato agli acquirenti al momento del rogito come parte integrante dell’atto, non riguardava l’unità del ricorrente, rimasta nella sua proprietà e non oggetto di alienazione. Tuttavia, la proprietà del ricorrente fa comunque parte del condominio dal momento della sua costituzione, con l’effetto che il proprietario è tenuto a contribuire alle spese ai sensi dell’art. 1123 c.c., a prescindere dall’approvazione del regolamento.

Quanto alla natura del regolamento, la Corte ha precisato che l’accertamento dell’eventuale natura contrattuale o assembleare non incide sulla decisione: anche un regolamento meramente assembleare, non vincolante per chi non lo abbia approvato, non esonera il condomino dall’obbligo di contribuire alle spese necessarie. Analoghe considerazioni valgono per le tabelle millesimali, la cui approvazione non ha natura negoziale ove ricognitiva dei valori legali, e che comunque non condizionano il sorgere dell’obbligo contributivo.

Con riferimento alla polizza assicurativa, il giudice di appello ha accertato che il contratto concerneva l’intera costruzione, compresa la porzione del ricorrente. Essendo la spesa relativa all’intero fabbricato e avente finalità generale di tutela del condominio, l’assemblea aveva il potere di deliberarne la stipula e i costi gravano su tutti i condomini secondo i criteri dell’art. 1123 c.c.. La Corte ha pertanto rigettato il ricorso, confermando la sentenza impugnata. In applicazione dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, ha dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato a carico del ricorrente.