Installazione di condizionatore nel tessuto T4: nessun titolo edilizio se non servono vincoli (TAR Lazio n. 10652 del 10.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’installazione di un condizionatore di potenza inferiore a 2,5 KW, su immobile ricadente nel tessuto di espansione otto-novecentesca a isolato T4, non soggetto a vincoli paesaggistici né al regime della Carta della qualità, non richiede alcun titolo edilizio. L’art. 24, comma 19, N.T.A. al P.R.G. di Roma Capitale non si applica agli immobili collocati all’esterno delle Mura aureliane, mentre l’art. 24, comma 21, N.T.A. non si applica agli edifici ricadenti nel tessuto T4, non essendo questi ultimi ricompresi tra i Tessuti T1, T2, T3 e T10. Ne consegue l’illegittimità della sanzione pecuniaria irrogata per l’asserita abusività dell’opera.

Il Fatto

Il ricorrente aveva installato un motore per condizionatore sulla facciata del proprio edificio, tra le due finestre del primo piano. Roma Capitale, con determinazione dirigenziale, aveva irrogato una sanzione pecuniaria di euro 1.500,00 per l’installazione dell’opera, ritenuta abusiva perché realizzata senza il preventivo titolo edilizio (SCIA).

Il provvedimento sanzionatorio era stato adottato nonostante l’immobile insistesse nel tessuto di espansione otto-novecentesca a isolato T4, senza vincoli paesaggistici e senza essere sottoposto al regime della Carta della qualità. Il ricorrente aveva quindi adito il TAR Lazio, deducendo l’illegittimità della qualificazione dell’opera come abusiva e la nullità del provvedimento per il vizio di notifica.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha esaminato con priorità il primo motivo di ricorso, avente natura sostanziale, in omaggio al principio della gravità del vizio. La Soprintendenza aveva già confermato, nel proprio parere, che l’immobile non era attinto da vincoli paesaggistici e non era sottoposto al regime della Carta della qualità, così escludendo l’obbligo di acquisire il preventivo parere per lo svolgimento dell’attività edilizia.

Il Collegio ha quindi escluso l’applicabilità dell’art. 24, comma 19, N.T.A. al P.R.G. di Roma Capitale, che impone l’acquisizione del parere preventivo della Soprintendenza per gli immobili realizzati all’interno delle Mura aureliane e dichiarati dall’UNESCO patrimonio dell’umanità. L’immobile per cui è causa risulta, infatti, collocato all’esterno delle predette mura e non nell’ambito della Città storica.

Parimenti, il Collegio ha escluso l’applicabilità dell’art. 24, comma 21, N.T.A., che assoggetta a titolo edilizio gli interventi di manutenzione ordinaria con rilevanza esterna, ma solo in relazione agli immobili oggetto della Carta della qualità e ricadenti nei Tessuti T1, T2, T3 e T10. Il cespite in questione non è attinto dalla Carta della qualità e non rientra nei predetti Tessuti, bensì in quello T4, sicché la norma non trova applicazione.

Il Collegio ha infine accolto il ricorso, annullando il provvedimento impugnato, non necessitando l’opera di condizionatore, anche in ragione della relativa potenza inferiore a 2,5 KW e dell’ubicazione, di alcun titolo edilizio. La peculiarità della vicenda ha giustificato l’integrale compensazione delle spese di lite.